Becamex và kỳ vọng nhân mười lần giá trị

Hiếm có lãnh đạo doanh nghiệp nhà nước nào đủ tầm ảnh hưởng cá nhân và kỹ năng thuyết phục lãnh đạo chính quyền làm những việc “khó nhằn” như ông Nguyễn Văn Hùng, chủ tịch hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex). Trong lần gần nhất, đứng trước người đứng đầu Chính phủ, ông Hùng đưa ra một cam kết táo bạo: sẽ hiện thực hóa “mô hình thành phố công nghiệp thế hệ mới” tại Việt Nam. Đổi lại, Chính phủ ủng hộ kế hoạch thoái vốn nhà nước tại Becamex.

Tiếp chuyện Forbes Việt Nam, vị doanh nhân 66 tuổi trả lời dung dị: “Đây không phải là câu chuyện về tiền, tôi khẳng định Becamex không thiếu tiền. Vấn đề là doanh nghiệp cần thêm sức sống và sự linh hoạt từ thị trường để tăng cường định giá.”

Việc thoái bớt vốn nhà nước là trọng tâm trong một chiến lược chuyển đổi toàn diện cho một doanh nghiệp phát triển thần tốc từ khởi điểm là một công ty thương nghiệp cấp tỉnh. Trải qua gần ba thập niên dưới sự điều hành của ông Hùng, Becamex đã trở thành một trong những nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với tổng tài sản vượt 2 tỷ USD.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024, Becamex ghi nhận doanh thu thuần ở mức 5.239 tỷ đồng. Trong đó, lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết chiếm tỉ trọng đáng kể với 1.948 tỉ đồng. Riêng liên doanh với Sembcorp trong hệ thống VSIP đóng góp 1.420 tỉ đồng, theo tự bạch. Về loại hình kinh doanh, trụ cột chính tạo ra dòng tiền chủ lực cho doanh nghiệp vẫn là bất động sản khu công nghiệp và bất động sản thương mại – dân cư.

Hoạt động cho thuê đất trong các khu công nghiệp như Bàu Bàng, Thới Hòa hay các dự án mới như Cây Trường tới đây sẽ tiếp tục mang lại nguồn thu ổn định, trong khi các thương vụ chuyển nhượng đất lớn như bán 18,9 héc ta cho CapitaLand hay một phần dự án Hòa Lợi cho Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng kỹ thuật (IJC) vẫn đảm bảo dòng tiền mạnh. Ở mảng bất động sản dân dụng, Becamex tiếp tục đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân quanh các khu công nghiệp.

Điểm đáng chú ý là sự hợp tác chiến lược giữa Becamex và Sembcorp (Singapore) trong liên doanh VSIP, đang vận hành 18 khu công nghiệp trên cả nước. Gần đây nhất, dự án VSIP Thái Bình đã khởi công, đánh dấu sự mở rộng của mô hình này ra các tỉnh thành cấp hai. Không chỉ đóng vai trò trụ cột trong cơ cấu lợi nhuận của Becamex, liên doanh VSIP là hình mẫu về hợp tác quốc tế hiệu quả tạo ra một chuẩn mực mới trong quy hoạch, vận hành và tích hợp hạ tầng khu công nghiệp hiện đại tại Việt Nam.

Dù thế, vị chủ tịch Becamex dường như không mấy quan tâm đến thành tích và con số. Thứ đeo bám trong suy nghĩ, tản mát trong những lời nói mộc mạc nhưng kín kẽ của ông là về “mô hình tương lai”. Trong 30 năm qua, Becamex sử dụng mô hình liên doanh, liên kết để tiếp thu mô hình chuẩn bằng cách học từ nước ngoài, từ Sembcorp với khu công nghiệp quy hoạch đồng bộ, tới Tokyu (Nhật Bản) với việc tích hợp dịch vụ tiện ích và gần nhất là Warburg Pincus (Mỹ) cung cấp các lớp giải pháp logistics khép kín.

Là “chủ nhà”, Becamex còn học những bài học về xu hướng sản xuất bền vững như kinh doanh tín chỉ carbon từ những tên tuổi lớn như LEGO, Pandora (Khu công nghiệp VSIP 3). Chủ tịch Becamex đang sắp xếp tất cả những ý tưởng này vào một cuộc tái cấu trúc quy mô lớn để đưa công ty “tiến hóa” lên một diện mạo mới.

“Mình như nông dân mới lên thành phố, có biết gì đâu, phải bỏ đi quá khứ mà học lấy cái mới,” ông ví von. Từ mô hình khu công nghiệp truyền thống “mua đất – xây thô – cho thuê” tạo ra dòng tiền lớn nhưng thiếu ổn định, Becamex dần chuyển đầu tư dài hạn vào các tài sản có khả năng tạo dòng thu định kỳ. Trọng tâm hiện nay là phát triển nhà xưởng xây sẵn, kho bãi cho thuê, trung tâm logistics, trung tâm dữ liệu, hệ thống năng lượng, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ hậu cần, những cấu phần thiết yếu để hình thành một hệ sinh thái công nghiệp vận hành bền vững.

Từ nền tảng này, Becamex kết hợp với việc nhận nhiệm vụ phát triển các dự án hạ tầng từ phía Nhà nước, từng bước xây dựng “thành phố công nghiệp tích hợp”, kết nối với cả vùng Đông Nam Bộ bằng các tuyến đường và tàu điện metro. Tại đây không chỉ có nhà máy và nhà xưởng, mà đầy đủ tiện ích hỗ trợ cuộc sống và sản xuất: điện, nước, kho vận, nhà ở, trường học, bệnh viện, khu thể thao, trung tâm thương mại. Đây là môi trường nơi nhà đầu tư có thể gắn bó lâu dài và người lao động không chỉ làm việc, mà còn sinh sống ổn định cùng gia đình.

Có đủ các thành tố này, từ việc chỉ tạo ra giá trị từ đất đai, công ty sẽ nắm giữ và vận hành dòng tiền tương lai của toàn bộ vùng kinh tế. Với ông Hùng, đây sẽ không chỉ là một bước ngoặt chiến lược với Becamex, mà còn có thể là hình mẫu nhân rộng cho phát triển công nghiệp của Việt Nam.

Tầm nhìn của ông Hùng cũng tương hợp tự nhiên với bối cảnh của tỉnh nhà. Bình Dương, từ lâu được xem là “thủ phủ công nghiệp” phía Nam, đang chứng kiến tốc độ gia tăng dân số thuộc hàng nhanh nhất cả nước, chủ yếu nhờ lực lượng lao động nhập cư. Theo dữ liệu từ chính quyền địa phương, dân số tỉnh đã tăng từ gần 1,5 triệu người năm 2009 lên gấp đôi, gần 3 triệu người vào năm ngoái. Trong bản Quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, chính quyền ước tính dân số toàn tỉnh sẽ đạt 4,04 triệu người vào năm 2030.

Sự bùng nổ dân số này một mặt là áp lực, mặt khác là chất xúc tác cho động lực phát triển của Becamex. Với mỗi đợt tăng cơ học, từ các chuyên gia công nghệ cao đến công nhân phổ thông, nhu cầu về điện, nước, nhà ở, y tế, giáo dục, giao thông và tiện ích đô thị tăng theo cấp số nhân. Chủ tịch Nguyễn Văn Hùng nheo mắt, làm động tác nhặt tiền lên và ẩn dụ: “Mỗi một người dân là một nhà đầu tư. Thử tưởng tượng mấy triệu người dân, từng chuyến tàu, từng kWh điện, từng dịch vụ nhỏ, từng chút mang về nguồn thu biết bao nhiêu? Rất lớn.”

Gợi mở từ chủ tịch Becamex, cùng với phân tích dự án và ý kiến chuyên gia, giúp làm rõ từng lớp giải pháp chiến lược. Ở lớp cơ bản, Becamex sẽ đầu tư mạnh vào mô hình cho thuê nhà xưởng và kho bãi dài hạn với hệ thống hạ tầng đạt chuẩn quốc tế như Bàu Bàng hay Cây Trường. Các cơ sở này sẽ được cho thuê theo hợp đồng 3-10 năm, mang lại dòng tiền ổn định theo tháng hoặc quý. Theo ông John Campbell, giám đốc bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, mô hình này tạo ra dòng tiền cố định, dễ dự đoán và được áp dụng rộng rãi bởi các đơn vị như KTG Industrial, hay chính BW Industrial – liên doanh giữa Becamex (24,06% cổ phần) và Warburg Pincus.

Trong lớp tiếp theo, công ty sẽ triển khai mô hình xây theo yêu cầu kết hợp với leaseback, xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu riêng của từng khách hàng (built-to-suit), sau đó cho thuê lại (leaseback) với thời gian dài. Ông Hiếu Lê, giám đốc bộ phận Văn phòng và Dịch vụ công nghiệp CBRE Việt Nam nhận định, cách làm này giúp tối ưu công năng sử dụng và giảm thiểu rủi ro trống công suất, đồng thời tạo ra mức doanh thu thuê cao hơn.

Một định hướng nổi bật của Becamex khác là xây dựng hệ sinh thái logistics tích hợp ngay trong lòng khu công nghiệp. Đây là bài học mới từ liên doanh BW Industrial với Warburg Pincus. Trong đó, phân khu logistics của BW Industrial tại thành phố mới Bình Dương đang được xây dựng. Tại đây không chỉ bố trí kho lạnh, trung tâm phân phối, cung cấp dịch vụ cross-docking (giúp doanh nghiệp loại bỏ chi phí tồn kho và vận chuyển) mà còn kết nối các nhà cung cấp dịch vụ logistics chiến lược, tạo nên một chuỗi giá trị khép kín. Mô hình này đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp thương mại điện tử, thực phẩm và logistics đầu cuối, giúp tăng tính gắn kết giữa khách thuê và chủ đầu tư.

Không dừng lại ở bất động sản cốt lõi, Becamex còn chú trọng đầu tư vào hạ tầng phụ trợ có khả năng cho thuê lại, như điện mặt trời áp mái, trạm xử lý nước thải, trạm sạc xe điện hay các giải pháp năng lượng bền vững. Chủ tịch Nguyễn Văn Hùng tiết lộ, mô hình lưu trữ điện đầu tiên của Becamex sẽ được thí điểm tại Khu công nghiệp Cây Trường, lấy kinh nghiệm từ VSIP III và các dự án phát thải ròng thành công với LEGO hay Pandora.

Bên cạnh đó là mảng dịch vụ tiện ích đi kèm như trung tâm quản lý vận hành, an ninh, vệ sinh, bảo trì kỹ thuật, cho thuê thiết bị, trung tâm dữ liệu, dịch vụ phòng cháy chữa cháy… sẽ được tổ chức bài bản tại từng khu công nghiệp để hỗ trợ khách hàng vận hành hiệu quả. Những hạng mục này không chỉ gia tăng tính hấp dẫn cho khu công nghiệp, mà còn mở rộng nguồn thu ổn định từ các hợp đồng thuê dịch vụ dài hạn.

Becamex cũng là một trong những đơn vị đầu tiên thể nghiệm không gian làm việc chia sẻ trong lĩnh vực công nghiệp, hướng đến nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, startup công nghệ và các công ty đang thử nghiệm thị trường tại Việt Nam. Mô hình này được áp dụng tại WTC Tower, tòa nhà trung tâm trị giá 2.500 tỷ đồng trong tổ hợp WTC Gateway, liền kề nhà ga kết nối tuyến metro số 1 TP.HCM.

Tất cả những hoạt động này chỉ ra hướng đi của Becamex: từ một doanh nghiệp làm hạ tầng và bất động sản phụ thuộc vào thị trường nóng lạnh, dòng tiền đầu cơ và chính sách trở thành doanh nghiệp có khả năng phòng thủ tài chính mạnh và dài hạn (có dòng tiền ổn định để duy trì hoạt động, trả lãi vay, tái đầu tư), không cần bán tài sản gấp để có tiền mặt, có khả năng phòng vệ chống chịu các cú sốc kinh tế.

Tất nhiên, cách làm này cần một lượng vốn đầu tư ban đầu (CAPEX) rất lớn, ngoài ra còn làm tăng tài sản cố định và khấu hao, trong khi doanh thu thu về hàng tháng lại nhỏ giọt, tỷ lệ ROA (Return on Assets: lợi nhuận trên tài sản) thấp. Trong khi về mặt số liệu, rủi ro tài chính của công ty hiện cũng không nhỏ: tổng nợ vay đến cuối năm 2024 hơn 38 ngàn tỷ đồng, gấp hơn sáu lần mức trung bình ngành, với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu lên đến 184%.

Với vẻ bất đắc dĩ, ông Hùng thừa nhận đa phần công chúng, đặc biệt là giới truyền thông, đều nghĩ đợt đấu giá cổ phiếu (vừa được hoãn lại để chọn thời điểm phù hợp) là để giải quyết thanh khoản cho Becamex.

Chủ tịch Nguyễn Văn Hùng từ tốn lý giải: “Như tôi đã nói, vấn đề không nằm ở chuyện tiền nong. Tài sản của Becamex là rất lớn. Khi cần chúng tôi có thể bán một phần nhỏ để giải quyết. Tuy nhiên, đấu giá cổ phần mới là giải pháp huy động vốn chủ động và minh bạch.” Chính vì lẽ đó, đại diện Becamex cho biết công ty sẽ xem xét, quyết định và triển khai đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng để tăng vốn điều lệ vào thời điểm thuận lợi và phù hợp với lợi ích của công ty, cổ đông và theo quy định của pháp luật.

Bối cảnh thị trường tài chính bất định, Becamex tạm hoãn lại kế hoạch đấu giá 30% cổ phần. Theo ông Hùng, việc này nếu triển khai sẽ giúp giảm tỷ lệ sở hữu của nhà nước để Becamex có thêm không gian trong điều hành và thực thi chiến lược, linh hoạt hơn trong hợp tác quốc tế, thu hút thêm vốn tư nhân, đầu tư nước ngoài. Thị trường qua đó có thể rộng cửa định giá lại doanh nghiệp theo chuẩn quốc tế.

Cũng theo lời kể của vị chủ tịch, Becamex từng bỏ vốn triển khai hàng loạt công trình công cộng, từ quốc lộ 13, tuyến Mỹ Phước – Tân Vạn cho đến các tuyến logistics kết nối với cảng biển, ga metro tương lai. Rất nhiều dự án, nhiều vấn đề mang danh nghĩa Nhà nước, nhưng là nỗ lực tính toán hợp lý hóa của doanh nghiệp. Nhiều lần khó phân bổ ngân sách, khó dự toán, ông Hùng “làm trước, trình sau”. Giờ đây, cuộc chơi đã thay đổi cấp độ, tiến lên một tầng mức cao hơn, ông không nghĩ Becamex có thể độc lập gồng gánh nữa.

“Nhà nước đầu tư một phần, doanh nghiệp góp một phần, cộng đồng góp một phần. Đó mới là mô hình bền vững,” ông Hùng nói.

Trước câu hỏi liệu có cổ đông chiến lược nào đã tiếp cận sớm, chủ tịch Nguyễn Văn Hùng thẳng thắn bác bỏ những đồn đoán về việc “chọn mặt gửi vàng” sau hậu trường. “Ra sân chơi lớn là phải công bằng,” ông nói đầy dứt khoát. “Chúng tôi không ưu ái ai cả, cũng không trông đợi thêm cổ đông chiến lược nào riêng biệt. Ai quyết tâm đồng hành thì sẽ thắng. Trên thị trường, nhiều người hiểu chúng tôi và sẵn sàng cùng đi đường dài.”

Ông Hùng dành nhiều thời gian nhấn mạnh về ba thứ ưu tiên: một mô hình kinh doanh bền vững hơn, một cơ cấu sở hữu mở hơn và sức phòng thủ tài chính mạnh hơn. Với ông Hùng, đây là ba con ngựa tốt giúp kéo cỗ xe Becamex đến cái đích mà ông chỉ thoáng nhắc qua trong buổi phỏng vấn: tăng định giá công ty lên gấp mười lần hiện tại, tài sản công ty cần phải đạt đến 20 thậm chí 30 tỷ USD.

“Vốn nhà nước lớn quá thì xơ cứng. Vậy cứ theo cơ chế thị trường, hãy để cộng đồng cùng làm. Lúc đó, tất cả mới thật sự vận hành,” vị chủ tịch Becamex thủng thẳng nói.

•••

Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin tham khảo về công ty từ các nguồn công khai và đáng tin cậy. Các thông tin được trình bày không nhằm mục đích khuyến nghị, tư vấn hay gợi ý đầu tư.

Bài viết đăng trên Forbes Việt Nam số 140+141, tháng 4,5.2025