Số lượng nhà ở có giá triệu đô tại Mỹ giảm

Theo một khảo sát gần đây, phân khúc nhà ở có mức giá từ 1 triệu USD trở lên ngày càng thu hẹp thị phần, khi chỉ chiếm hơn 7% thị trường nhà ở Mỹ, giảm từ mức đỉnh 8,6% kể từ tháng 6.2022 và không thay đổi trong hơn một năm qua. Tỉ lệ này tăng từ mức 4,2% vào thời điểm trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát.

Khảo sát ghi nhận thị phần của phân khúc nhà ở giá triệu đô giảm sâu cho thấy thị trường đang hạ nhiệt. Giá trị giao dịch nhà ở giảm xuống do lãi suất cho vay thế chấp hơn 6,5% tại Mỹ ảnh hưởng đến nhu cầu mua bán, khiến một số ngôi nhà từng có giá trị ở mức 7 chữ số từ cơn sốt mua nhà trong thời điểm đỉnh dịch COVID-19 xuống thấp.

Một vài nguyên nhân dẫn đến sự tụt giảm về thị phần đến từ tính thời vụ, với giá nhà ở thường giảm xuống trong 6 tháng cuối năm. Tuy vậy, mức giảm từ tháng 6.2022 đến 1.2023 từ khảo sát này lại lớn hơn so với bình thường.

“Việc giá nhà ở có chiều hướng đi xuống từ mức đỉnh và không nhiều người bán đạt mức thu nhập 7 chữ số không đồng nghĩa người mua gặp thuận lợi trong giao dịch. So với giai đoạn giá nhà ở chạm mức cao kỷ lục, khoản thanh toán thế chấp hằng tháng của người mua nhà còn cao hơn vì lãi suất cao hơn rất nhiều và chắc chắn vẫn chưa giảm xuống ngay cả khi giá nhà hạ nhiệt. Đây không phải là thời điểm phù hợp để người mua vay tiền mua nhà. Sở hữu một căn nhà có giá bán 800.000 USD hiện nay còn tốn kém hơn căn nhà có giá triệu đô cách đây một năm trước,” Chen Zhao, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, nhận định.

Theo lãi suất cho vay thế chấp 6,6% hiện nay, một người mua nhà đặt cọc 20% số tiền sẽ phải bỏ ra số tiền 5.241 USD/tháng để mua căn nhà có giá 800.000 USD. Với lãi suất cho vay thế chấp 3,5% vào đầu năm 2022, người mua nhà tương tự sẽ trả 5.034 USD/tháng để sở hữu ngôi nhà có giá từ 1 triệu USD.

Trước thời điểm dịch COVID-19, thị phần nhà ở giá triệu đô tăng gần gấp đôi và giá trị của ngôi nhà thông thường còn tăng nhiều hơn nữa. Nguyên nhân đến từ việc nhu cầu mua nhà tăng phi mã khi dịch bùng phát và một phần từ giá nhà đất luôn có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Thị phần nhà ở giá triệu đô tại Bay Area, Seattle và New York giảm nhanh nhất

Thị phần của phân khúc nhà ở từ 1 triệu USD trở lại tại Bay Area và những khu vực ven biển đắt tiền khác ghi nhận mức giảm nhanh nhất nước Mỹ. San Francisco có thị phần nhà ở có mức giá tối thiểu 1 triệu USD cao nhất trong số 99 khu đô thị đông dân số nhất nước Mỹ với hơn 80%, song thấp hơn mức 86,3% của chính nơi này cách đây một năm trước.

Oakland và California là những nơi tiếp theo ghi nhận số lượng nhà ở từ 1 triệu USD giảm nhất nước Mỹ, đều hạ từ 50% trong năm 2022 xuống 44,8%, theo sau đó là Seattle (27,5%, giảm từ 30,9%), New York (29,5%, giảm từ 32,5%) và San Jose, California (79,2%, giảm từ 81,7%).

Tháng 1.2023, giá nhà trung bình tại San Frnacisco giảm 9,4% qua từng năm và Oakland là 7,8%, mức giảm lớn nhất nước Mỹ. Lãi suất cho vay thế chấp tăng cao tác động rất lớn đến thị trường, vì giá nhà ở khi ấy rất đắt đỏ và lãi suất chỉ cần nhích lên đôi chút cũng đẩy số tiền thanh toán cho vay thế chấp hằng tháng lên cao.

Một nguyên khác nằm ở giá nhà ở tại Bay Area. Theo Hiệp hội Bất động sản California, giá bán nhà trung bình cho một hộ gia đình tại đây là 1,335 triệu USD và 1,9 triệu USD ở San Francisco.

Những ví dụ trên cho thấy, ngay cả khi giá nhà ở tại San Francisco giảm 10% cũng không thể ngăn lãi suất cho vay thế chấp tăng cao vào thời điểm hiện nay. Một người mua nhà tại San Francisco sẽ trả 8.372 USD/tháng cho căn nhà trị giá 1,27 triệu USD tính theo lãi suất 6,6%. Một năm trước, người mua nhà phải trả 1,4 triệu USD để sở hữu ngôi nhà ở San Francisco, nhưng khoản thanh toán hằng tháng lại thấp hơn nhiều, khoảng 7.100 USD/tháng cho lãi suất 3,5%.

Tình hình của nhân viên công nghệ cũng là nguyên nhân khiến giá nhà ở tại những khu vực này giảm xuống. Hình thức làm việc từ xa ngày càng áp dụng rộng rãi làm cho nhu cầu mua nhà giảm xuống, bên cạnh biến động giá cổ phiếu và làn sóng sa thải nhân sự trong ngành công nghệ dẫn đến việc ít người có đủ khả năng mua nhà.

Dẫu vậy, phần lớn nhà ở tại Bay Area cũng như 1/4 số lượng nhà ở Seattle và New York có mức giá từ 1 triệu USD trở lên.

Số lượng ngôi nhà có giá triệu đô tại Florida tăng cao hơn trong một năm qua

Miami có số lượng nhà ở từ 1 triệu USD trở lên tăng cao nhất trong bài phân tích này, khi tăng từ 11,5% trong năm 2022 lên 14,4%. Kế đến là North Port, Florida (11,3%, tăng từ 9,1%), Anaheim (54,2%, tăng từ 52,2%), Nashville (8,4%, tăng từ 6,4%) và West Palm Beach, Florida (12,8%, tăng từ 11,1%).

Ngôi nhà có giá bán từ 1 triệu USD chiếm phần lớn số lượng nhà ở tại Florida, với nhiều nơi tại tiểu bang có biệt danh “Sunshine State” vẫn ghi nhận giá bán tăng lên đáng kể. Trong năm 2022, 6 thành phố tại Florida có giá nhà tăng cao nhất nước Mỹ, với Miami, North Port và West Palm Beach đều tăng gần 5% vào tháng 1.2023.

Trong hai năm 2021 và 2022, dân số Florida tăng 1,9% lên 22 triệu người, vượt qua thành tích của Idaho, theo cơ quan Thống kê Dân số Hoa Kỳ. Trong giai đoạn 2010-2020, quy mô tăng trưởng dân số Mỹ giảm từ 0,9% xuống 0,5%/năm, trong khi Florida tăng từ 1% lên 2% mỗi năm.

Florida đóng góp 5 trong số 10 nơi có lượng người nhập cư nhiều nhất nước Mỹ, mặc cho tiểu bang xuất hiện nhiều cơn bão nhất cả nước. Báo cáo của Redfin đưa ra người mua nhà thường chuyển đến tiểu bang có giá nhà tương đối thấp, có biển, thời tiết ấm áp và không áp thuế thu nhập liên bang.

Nhìn chung, thị phần nhà ở có mức giá từ 1 triệu USD tại 70 trong 99 khu đô thị đông dân số nhất nước Mỹ đang tăng lên.

Biên dịch: Minh Tuấn