Frasers Property tham vọng định hình lại “chân trời Bangkok”

Những chiếc cần cẩu cao ngất, xe tải lao qua những tòa tháp cao vút ở One Bangkok, công trường xây dựng khổng lồ ở khu trung tâm thành phố Bangkok. Hơn chín ngàn công nhân làm việc hằng ngày trên khu đất rộng 17 hécta.

Panote Sirivadhanabhakdi, CEO của tập đoàn bất động sản Frasers Property có trụ sở tại Singapore là người giám sát mọi hoạt động ngay từ đầu. Ông là con trai út của Charoen Sirivadhanabhakdi, một trong những nhà tài phiệt giàu nhất Thái Lan, sở hữu đế chế trị giá 12 tỉ đô la Mỹ trải dài từ châu Âu đến Úc, kinh doanh mọi lĩnh vực, từ nhà máy bia đến kho bãi.

Tuy vậy, trong số tất cả những thành tựu đạt được cho đến nay, One Bangkok vẫn nổi bật lên hẳn, là một trong những dự án mạo hiểm đầy tham vọng nhất do gia đình Sirivadhanabhakdi thực hiện.

Dự án này hứa hẹn sẽ định hình lại đường chân trời của Bangkok và giúp nâng cao vị thế của thành phố với sự phát triển bất động sản theo hướng tích hợp hiện đại, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện nghi đẳng cấp thế giới. “Thành phố Bangkok hiện tại có tiềm năng trở thành trung tâm quan trọng của ASEAN,” Panote nói.

Dự án này, ước tính tiêu tốn khoảng bốn tỉ đô la Mỹ, là dự án phát triển bất động sản thuộc khu vực tư nhân lớn nhất (tính theo chi phí) trong lịch sử Thái Lan. Khi hoàn thành – dự kiến vào năm 2027 – One Bangkok sẽ có năm tòa tháp văn phòng đồ sộ, năm khách sạn sang trọng, khu bán lẻ với hơn 400 cửa hàng, ba tòa tháp dân cư cao cấp và một phòng hòa nhạc – với tổng diện tích sàn 1,8 triệu m2.

Khoảng một nửa diện tích khu đất sẽ được dành cho khu vực xanh hoặc không gian mở, bao gồm quảng trường lớn với đài phun nước hình tròn, điểm xuyết cây xanh, ngay trung tâm dự án.

Michael Glancy, quản lý quốc gia tại Thái Lan của công ty bất động sản JLL cho biết: “One Bangkok giống như bước nhảy vọt không chỉ đối với Thái Lan. Xét theo một số khía cạnh, chúng tôi chưa từng chứng kiến dự án quy mô dạng này trong khu vực.”

Dự án này cũng sẽ mang lại cho Bangkok một biểu tượng mới, tòa nhà chọc trời cao nhất Thái Lan, với độ cao 436m (theo báo cáo là 92 tầng), dự kiến mở cửa vào năm 2027. Tòa tháp đặc trưng này (vẫn chưa được đặt tên chính thức) sẽ kết hợp không gian văn phòng với một khách sạn, đồng thời sẽ nằm trong số mười tòa nhà cao nhất Đông Nam Á – và cao hơn nhiều so với mốc 315m (70 tầng) của tòa nhà cao nhất hiện nay ở Bangkok.

Sáu tòa nhà khác trong khu phức hợp dự kiến cao từ 50 tầng trở lên. Panote chia sẻ trong một video quảng cáo cho dự án: “Tầm nhìn của chúng tôi là tạo ra địa điểm củng cố vị thế của Bangkok là một trong những thành phố đáng sống, kinh doanh và đáng tham quan nhất trên thế giới.”

Khoảng 80% dự án One Bangkok thuộc sở hữu của TCC Assets, công ty cổ phần tư nhân của Charoen và gia đình ông, phần còn lại thuộc về công ty niêm yết Frasers, do Charoen và TCC Assets kiểm soát.

Tổng cộng, gia đình Sirivadhanabhakdi sẽ sở hữu hơn 90% dự án, trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua Frasers. Đối với Panote, 45 tuổi, đây là dự án mang đậm dấu ấn cá nhân, bắt nguồn từ năm 2014. “Đó là hành trình dài,” Panote nói.

Vị trí đắc địa này bị bỏ hoang trong nhiều năm, “tạm thời” trở thành nơi đặt chợ đêm Suan Lum trong khi các nhà chức trách tranh luận về số phận của thửa đất độc nhất vô nhị này.

Đây là vị trí vô cùng lý tưởng, nằm cạnh công viên Lumpini, còn được gọi là “Công viên trung tâm” của Bangkok. Dọc một bên là phố Wireless lịch sử, nơi có nhiều đại sứ quán và bên kia là phố Rama IV, một trong những tuyến đường chính của thành phố.

Nhiều đề xuất đã được đưa ra và bị bác bỏ cho đến khi Frasers và TCC vượt qua các đối thủ đang tranh giành từng phần của khu đất bằng một quy hoạch tổng thể táo bạo cho toàn bộ khu vực.

Kết hợp với một số công ty kiến trúc hàng đầu thế giới, vào năm 2016 họ đã tiết lộ kế hoạch đầy tham vọng về khu trung tâm thành phố mới, là một thành phố nhỏ có sự kết nối với khoảng 200 ngàn người sử dụng hằng ngày, trong đó bao gồm khoảng 60 ngàn người sống và làm việc trong khu phức hợp.

One Bangkok ra mắt vào năm 2017, với ý định khai trương vào năm 2021, nhưng thời gian hoàn thành đã được dời lại do đại dịch. Panote cho biết trong cuộc phỏng vấn độc quyền rằng One Bangkok sẽ bắt đầu khai trương theo từng giai đoạn vào đầu năm tới. Ông dự báo khoảng 70% tổng diện tích sàn sẽ được khánh thành vào giữa năm 2024.

Panote không chỉ nói về việc làm thế nào để phát triển khu phức hợp sẽ có mức giá cao nhất thủ đô cho không gian văn phòng, cửa hàng bán lẻ và nhà ở, mà còn thảo luận về cách nơi này được thiết kế theo hướng thân thiện với môi trường và mang tính bền vững.

Cọc bê tông tái chế được sử dụng trong phòng hòa nhạc và hệ thống làm mát bằng nước tích hợp sẽ thay thế điều hòa không khí riêng lẻ, tiết kiệm năng lượng và tối đa hóa không gian. Các tòa nhà cũng sẽ thu nước mưa để dẫn đến các khu vực cây xanh dọc theo rìa dự án và bổ sung cho tầng ngậm nước của thành phố.

Dự án có chứng nhận LEED bạch kim (dẫn đầu về thiết kế năng lượng và môi trường) cho thiết kế khu dân cư từ tổ chức phi lợi nhuận U.S. Green Building Council, được coi là tiêu chuẩn vàng cho thiết kế sinh thái trong ngành bất động sản toàn cầu.

Dự án này cũng sẽ bổ sung không gian văn phòng hiện đại cho một thành phố thường được biết đến với những tòa nhà lỗi thời – cho đến khi xuất hiện hàng loạt tòa nhà văn phòng mới trong thời gian gần đây.

Jeremy O’Sullivan, cựu giám đốc nghiên cứu của cả Savills và JLL ở Thái Lan, hiện là giám đốc phát triển kinh doanh khu vực APAC của Cross Hotels and Resorts, cho biết: “Bangkok thiếu nhiều không gian hạng A suốt nhiều năm. Nhưng bây giờ điều đó đã hoàn toàn thay đổi.”

Từ tình trạng khan hiếm trước đây, giờ đây nguồn cung văn phòng hạng A mới ngày càng tăng – một số người cảm thấy quá nhiều. Theo JLL, tỉ lệ văn phòng trống gần đạt 18% trong quý 1.2023. JLL dự đoán tỉ lệ văn phòng trống có thể tăng lên gần 26% vào cuối năm và hơn 30% vào cuối năm 2027, khi One Bangkok được mở cửa hoàn toàn.

Trong số các tòa nhà bổ sung vào nguồn cung có tòa tháp văn phòng One City Center cao 61 tầng được khai trương hồi tháng 2.2023, cách One Bangkok khoảng 1km, giúp tăng thêm khoảng 60 ngàn m² diện tích văn phòng.

Thậm chí gần hơn, dọc theo rìa công viên Lumpini, công viên trung tâm Dusit đang được xây dựng trên địa điểm của khách sạn Dusit Thani cũ, cũng có tòa tháp văn phòng hạng A, cùng khách sạn Dusit Thani mới và các khu dân cư sang trọng.

Dự án trị giá 1,4 tỉ đô la Mỹ này là liên doanh giữa tập đoàn Central của Thái Lan, nhà phát triển trung tâm mua sắm lớn nhất đất nước và tập đoàn khách sạn Thái Lan Dusit Thani, dự kiến khai trương vào năm 2025.

Một số nhà phân tích bất động sản đã đặt nghi vấn về việc doanh nghiệp nào sẽ đồng hành cùng One Bangkok đảm nhận toàn bộ không gian văn phòng mới với khu bán lẻ, khách sạn và nhà ở sắp đi vào hoạt động – và One Bangkok sẽ mất bao lâu để có lãi trên số vốn đầu tư hàng tỉ đô la Mỹ.

Trong khi người phát ngôn của Frasers từ chối tiết lộ các ước tính hòa vốn, lấy lý do họ không thể cung cấp thông tin tương lai với tư cách là một công ty đại chúng, thì Panote vẫn đưa ra câu trả lời cho những nghi ngờ. Ông lưu ý rằng hơn 65% diện tích văn phòng ở Bangkok có tuổi đời ít nhất là 20 năm – và tỉ lệ văn phòng trống đang gia tăng ở những tòa nhà cũ khi các công ty chuyển sang những tòa nhà có chất lượng tốt hơn.

Ông nói: “Các công ty đa quốc gia rời khỏi khu thương mại trung tâm cũ, và nơi này vẫn chưa tìm được người thuê khác khách hàng hiện nay không hài lòng với thiết kế của các tòa nhà.”

Ông nhấn mạnh rằng One Bangkok có thể đưa ra mức giá cao, thậm chí cao hơn mức giá mà các văn phòng hạng A khác có thể đạt được. Dù Frasers từ chối nói về giá cả, nhưng vẫn xuất hiện các quảng cáo cho thuê văn phòng của One Bangkok với mức giá 1.400 baht (37,9 đô la Mỹ)/m² mỗi tháng, cao hơn nhiều so với mức giá hiện tại cho các văn phòng cao cấp tương tự, thường khoảng 950 baht (25,7 đô la Mỹ)/m2 mỗi tháng.

Panote cảm thấy rằng quy mô, vị trí và thiết kế được quy hoạch tốt của One Bangkok là điểm thu hút lớn nhất đối với khách hàng là các doanh nghiệp cao cấp, cư dân và nhà bán lẻ.

Panote kiên nhẫn giải thích tầm nhìn dài hạn của mình, bắt đầu từ rất lâu trước khi địa điểm này được mua lại. Đó là thời điểm ông trở lại Bangkok mười năm trước, sau khi học ngành kỹ thuật sản xuất tại đại học Boston ở Mỹ rồi lấy bằng thạc sĩ về hệ thống thông tin tại trường Kinh tế và Khoa học chính trị London.

Ông từng làm việc cho Thai Beverage của gia đình, nhưng vị chủ tịch (cách ông gọi cha mình) đã chuyển ông sang lĩnh vực bất động sản và ông bắt đầu xem xét lại quỹ đất khổng lồ đã được xây dựng trong nhiều thập niên. (Anh trai Thapana của ông cũng tham gia kinh doanh, là chủ tịch và CEO của Thai Beverage, công ty đồ uống hàng đầu của gia đình, đồng thời nắm giữ nhiều chức vụ và vị trí quản lý khác trong nhiều doanh nghiệp liên kết của gia đình.)

Nhìn vào bản đồ thành phố, bạn có thể thấy những bước phát triển chiến lược xung quanh One Bangkok, nơi Charoen nắm giữ phần đất mà Panote đã hỗ trợ phát triển thành các dự án như tòa nhà văn phòng Park Ventures Ecoplex và The Parq (phần đất này được One Bangkok thuê từ cục Tài sản hoàng gia Thái Lan).

Đây là những bước đầu tiên trong tầm nhìn của ông nhằm tái tập trung thành phố Bangkok quay trở lại nơi mà ông gọi là “trung tâm lịch sử của thành phố” dọc theo phố Rama IV – khẩu hiệu của One Bangkok là “trái tim của Bangkok.” Panote nói: “Mọi người có thể nhìn thấy những gì đang tồn tại nhưng chúng tôi đang nhìn thấy những gì sẽ xảy ra trong tương lai.”

Michael Glancy dự đoán dự án đặt ở khu vực trung tâm này sẽ thu hút những khách thuê có mức chi trả cao mong muốn sở hữu không gian siêu hạng A, không chỉ vì chất lượng và hiệu quả sử dụng năng lượng độc đáo mà còn vì khả năng thiết kế đa dạng.

Nhiều công ty lớn, đặc biệt là các công ty trong lĩnh vực công nghệ với phong cách làm việc theo nhóm, thích những không gian lớn trên các tầng đơn vốn khó tìm thấy ở Bangkok. Panote cho biết, diện tích toàn sàn trung bình tại các văn phòng ở Bangkok chỉ là 850m², trong khi diện tích sàn tối thiểu mà các khách thuê doanh nghiệp cao cấp thường ưa thích là 1.000m2. Sàn văn phòng của One Bangkok sẽ có diện tích tối thiểu là 2.000m2.

Về mặt nhà ở, doanh số bán hàng ở Bangkok rất chậm do quá trình phục hồi sau đại dịch bị chậm lại vì thiếu sự quan tâm của quốc tế, đặc biệt là từ các nhà đầu tư Trung Quốc đại lục. Panote cho biết công ty đang bán trước những căn hộ dân cư đầu tiên, chỉ bán theo lời mời cho những khách hàng có điều kiện kinh tế tốt. Ông cho biết giá đã đạt mốc 500 ngàn baht/m2 (hơn 13.535 đô la Mỹ/m2), thuộc hàng cao nhất ở Bangkok.

One Bangkok cũng sẽ bao gồm năm khách sạn sang trọng (tính đến nay, có hai thương hiệu chính thức là Ritz-Carlton và Andaz của Hyatt). Các nhà phân tích không lo lắng mấy về phần này. Mặc dù Bangkok đã có rất nhiều thương hiệu khách sạn hàng đầu nhưng đây cũng là một trong những điểm đến du lịch nổi tiếng nhất thế giới – đồng thời gần đây các khách sạn đã kín chỗ và tỉ lệ lấp đầy cũng tăng lên cùng với số lượng du khách.

Trước đại dịch, Thái Lan đạt kỷ lục 40 triệu du khách vào năm 2019. Trong năm nay, tổng cục Du lịch Thái Lan vừa mới nâng dự báo lên 25 triệu du khách, cao hơn gấp đôi so với năm 2022.

Gia đình Sirivadhanabhakdi sở hữu tập đoàn Asset World Corp. đã niêm yết, do Wallapa Traisorat, chị gái của Panote, điều hành. Đây một trong những tập đoàn khách sạn lớn nhất Thái Lan, với các thương hiệu như Banyan Tree.

Khả năng cạnh tranh trong lĩnh vực bán lẻ của One Bangkok có lẽ là điều nghi vấn lớn nhất. Cũng giống lĩnh vực khách sạn, Thái Lan có nền bán lẻ phát triển tốt và là cường quốc về mua sắm ở châu Á, đứng đầu là một số tập đoàn lớn của Thái Lan chuyên về bán lẻ, chẳng hạn như Central Group và The Mall Group.

Một số người đặt câu hỏi làm thế nào dự án này có thể gia tăng giá trị trong một thị trường khá bão hòa. Panote quyết tâm sẽ phát triển nhượng quyền bán lẻ mạnh mẽ cho One Bangkok, ngang bằng với thế mạnh về khách sạn, nhà ở và văn phòng. “Tôi đang tạo dựng lối đi riêng của mình trong ngành,” ông nói.

Panote cho biết One Bangkok sẽ mang đến một khái niệm mới cho Thái Lan. Ông đề cập đến Union Square, khu mua sắm mang tính biểu tượng của San Francisco, nơi kết hợp các cửa hàng sang trọng, cửa hiệu thiết kế, quán ăn và cửa hàng đồ uống thời thượng cũng như không gian mở dành cho các sự kiện đặc biệt.

Trong khi khái niệm này ngày càng phổ biến ở các thành phố trên toàn cầu, thì bối cảnh bán lẻ của Bangkok lại chủ yếu là các trung tâm mua sắm khổng lồ có máy lạnh và không có nét riêng.

Panote cũng nhấn mạnh rằng Frasers đã thành công như thế nào với các dự án như Central Park Sydney, được khánh thành theo từng giai đoạn vào khoảng năm 2014, giúp trẻ hóa một khu vực tồi tàn của thành phố nhờ sự kết hợp giữa các tòa nhà lịch sử đã được cải tạo và các tòa nhà mới. Khu bất động sản phức hợp này bao gồm các cửa hàng, khách sạn, quán ăn, nhà ở và văn phòng trên khu đất rộng 5,8 héc ta.

One Bangkok sẽ đưa khái niệm này lên một tầm cao mới. Mặc dù trong thành phố vẫn có những khu bất động sản phức hợp, nhưng điển hình nhất là những kiểu dự án có quy mô khiêm tốn hơn bao gồm trung tâm thương mại với tòa tháp văn phòng hoặc khách sạn với một số cửa hàng và nhà ở.

One Bangkok thu hút nhiều khách hàng tiềm năng nhờ lượng dân cư và lực lượng lao động đông đảo sẽ trở thành khách hàng của các cửa hàng và nhà hàng tại đây. “Sự khác biệt là vị trí và cả mục đích sử dụng tích hợp của chúng tôi. Chúng tôi cung cấp đẳng cấp cao hơn về lối sống, hạnh phúc và tiện lợi. Bạn có thể tìm đâu ra sản phẩm như thế này trong thành phố?” Panote hỏi.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng quá trình dài hàng thập niên để xây dựng One Bangkok chỉ là bước đầu tiên. Mục tiêu tiếp theo là việc quản lý khu bất động sản khổng lồ này khi nơi đây hoàn toàn mở cửa – và biến quy hoạch tổng thể này thành một biểu tượng cho thành phố và di sản cho gia đình, điều mà ông đã nỗ lực rất nhiều để đạt được.

“Giờ đây, khi One Bangkok sắp trở thành hiện thực, hành trình 10 năm này đi đến kết thúc, và có vẻ như tất cả sẽ bắt đầu lại,” ông nói. “Hiện giờ tôi phải để tâm quản lý công trình này.”

———————————————-