Người thừa kế thế hệ thứ 8 và tham vọng “thay áo” đế chế Ayala

Hơn 10 năm trước, khi còn là cô gái 24 tuổi, Mariana Beatriz Zobel De Ayala đang miệt mài làm việc với tư cách một nhà phân tích chứng khoán trên Phố Wall – trái tim tài chính của thế giới. Bỗng một ngày, điện thoại reo vang, đầu dây bên kia là tiếng của người cha thân thương, ông Jaime Augusto.

Qua điện thoại, ông chủ tịch của Tập đoàn Ayala Corp. nhẹ nhàng thúc giục người con gái cả trở về quê hương. “Ông chỉ khéo léo nhắc đến những cơ hội đang mở ra ở Philippines,” Mariana hồi tưởng. Cô vội vàng khẳng định rằng không hề có một áp lực nào cả, và lựa chọn trở lại New York vẫn luôn bỏ ngỏ. Nhưng rồi, ý thức trách nhiệm đã thắng thế, khiến cô quyết định từ bỏ công việc tại JPMorgan: “Tôi biết mình phải làm điều đó.”

Sau 12 năm miệt mài học hỏi, trải qua nhiều vai trò khác nhau trong tập đoàn 191 năm tuổi với hoạt động kinh doanh trải dài từ ngân hàng đến bất động sản, Mariana, lúc này đã 36 tuổi, được bổ nhiệm làm giám đốc điều hành vào tháng ba vừa qua. Nhiệm vụ của cô là làm mới và nâng tầm danh mục cho thuê rộng lớn gồm các trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng và khách sạn. Nhiều nơi trong số đó được xây dựng sau khi Ayala Corp. tách bộ phận bất động sản vào năm 1988 và niêm yết Ayala Land ba năm sau đó.

Cùng thời điểm cô được thăng chức, người em trai Jaime Alfonso, 34 tuổi, và người anh họ Jaime Urquijo, 37 tuổi, cũng được bổ nhiệm làm giám đốc điều hành trong tập đoàn. Với những bước tiến này, Ayala Corp. tự tin tuyên bố thế hệ lãnh đạo kế tiếp đã sẵn sàng chèo lái con thuyền tăng trưởng trong tương lai.

“Chúng tôi đang bứt phá ở tất cả các mặt trận trong vài năm tới,” Mariana chia sẻ với Forbes Asia từ văn phòng trên tầng cao nhất của tòa tháp 39 tầng Ayala Triangle Gardens Tower 2, tại thành phố Makati – trung tâm tài chính sôi động, nơi đặt trụ sở của Ayala Corp. cùng nhiều tập đoàn lớn khác của Philippines như hãng mì ăn liền Monde Nissin và công ty viễn thông PLDT. Khu tài chính phát triển rực rỡ này là dự án bất động sản đầu tiên của gia đình, được kiến tạo trên những cánh đồng rộng mênh mông từng là đất nông nghiệp khi Philippines còn nằm dưới ách đô hộ của Tây Ban Nha.

Là một trong những người giữ gìn di sản trăm năm của gia tộc, với văn phòng của cha cô chỉ cách đó vài cửa, Mariana khó có thể xem nhẹ trách nhiệm trên vai. “Chúng tôi đã chứng kiến cách các thế hệ đi trước mở ra những lối đi mới,” Mariana, cựu sinh viên của Harvard và Insead, chia sẻ. “Chúng tôi hy vọng sẽ tiếp tục vững bước trên con đường đó.”

Trong khi người em trai phụ trách hạ tầng xe điện và phân phối ô tô với vai trò CEO của AC Mobility, còn anh họ Jaime Urquijo tập trung vào các mục tiêu ESG với vai trò giám đốc phát triển bền vững và quản trị rủi ro của Ayala Corp., thì Mariana lại có một nhiệm vụ nặng nề tại Ayala Land – nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai quốc gia, với vốn hóa thị trường lên đến 6,5 tỷ USD.

Mariana đang sát cánh cùng Chủ tịch kiêm CEO Anna Ma. Margarita B. Dy trong một trong những kế hoạch đầu tư lớn nhất từ trước đến nay: 2,5 tỷ USD được dành cho việc mở rộng dấu ấn của Ayala Land trên khắp đất nước trong vòng năm năm tới. “Đây không chỉ là trách nhiệm với các cổ đông trong gia đình, chúng tôi còn có cổ đông đại chúng nữa,” Mariana nói. “Đó là một trọng trách vô cùng lớn lao.”

Kế hoạch tổng thể bao gồm khoản đầu tư 1,5 tỷ USD để “thay áo mới” cho các bất động sản bán lẻ của tập đoàn: trong danh sách công việc cần làm là cải tạo tám trong số 34 trung tâm thương mại hiện có, đồng thời xây dựng thêm những trung tâm mới, mở rộng thêm 700.000m² diện tích cho thuê có thể sử dụng (GLA) vào năm 2028, nâng tổng diện tích lên 2,2 triệu m². Nhiều khách sạn và khu nghỉ dưỡng thuộc sở hữu của Ayala, vận hành dưới các thương hiệu nội địa như Seda Hotels và El Nido Resorts, cũng sẽ được tái phát triển song song với kế hoạch tìm kiếm những đối tác thương hiệu toàn cầu mới. Trong năm nay, Ayala Land sẽ chính thức ra mắt hai “technohubs” đầu tiên. Đây là những tòa nhà được thiết kế riêng cho các công ty khoa học và công nghệ.

“Các trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn của chúng tôi không chỉ mang lại nguồn thu nhập ổn định, đều đặn mà còn bổ trợ cho tính năng động của mảng phát triển bất động sản,” bà Dy chia sẻ qua email. “Dưới sự dẫn dắt của Mariana, chúng tôi không chỉ đơn thuần cải tạo không gian, mà còn tái tạo nên những môi trường sống, phản chiếu nhu cầu ngày càng đổi thay của thế hệ mới,” bà Dy nhấn mạnh. Ayala Land không hề tụt lại phía sau. Năm 2024, doanh thu của tập đoàn đạt 181 tỷ peso – tăng một phần năm so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, theo ông Benjamin Garcia, trưởng bộ phận nghiên cứu tại AP Securities ở Manila, việc chuẩn bị cho tương lai là ưu tiên hàng đầu, đặc biệt là giảm sự phụ thuộc vào doanh số bán nhà ở, vốn là nguồn thu lớn nhất hiện nay của công ty.

“CHÚNG TÔI SẼ VẬN HÀNH TỐI ĐA HIỆU SUẤT TRONG VÀI NĂM TỚI”  

---

Song hành là sự cạnh tranh quyết liệt từ những đối thủ giàu tiềm lực. SM Prime, nhà phát triển trung tâm thương mại lớn nhất Philippines với 88 trung tâm và 10 triệu m² diện tích cho thuê, thuộc sở hữu của gia đình Sy (đứng đầu danh sách 50 người giàu nhất Philippines), đang chi 10 tỷ peso để bổ sung thêm bảy khách sạn vào danh mục khách sạn của mình. Robinson Land, do Lance Gokongwei và gia đình kiểm soát (xếp thứ 14), đã tách chín trong số 56 trung tâm thương mại vào tháng sáu vừa qua để thành lập quỹ REIT thương mại, nhằm huy động vốn cho kế hoạch mở rộng. Trong khi đó, đại gia bất động sản kiêm rượu vang Andrew Tan (thứ 15 trong danh sách) với công ty con Megaworld đang xây dựng các khu nghỉ dưỡng mới bên ngoài vùng đô thị Manila và vừa hợp tác với chuỗi khách sạn Pháp Accor.

• • •

Kể từ khi gia nhập Ayala Land vào năm 2015, sau hai năm làm việc trong đội ngũ chiến lược và phát triển kinh doanh của tập đoàn mẹ, Mariana đã hiểu rõ những hiểm họa khi đánh giá thấp đối thủ cạnh tranh. Cô bắt đầu tích lũy kinh nghiệm với vai trò quản lý dự án tại The 30th Corporate Center, một tòa nhà 19 tầng đa chức năng ở phía Đông Manila, và sau đó trở thành giám đốc điều hành của trung tâm thương mại khi nó khai trương hai năm sau đó. Trong khi tòa văn phòng gần như được lấp đầy 100%, thì khu mua sắm chỉ đạt khoảng 80% công suất, thấp hơn đáng kể so với mục tiêu chiếm dụng 95% mà công ty đã đặt ra.

Nhìn lại, Mariana thừa nhận cô và đội ngũ đã phạm sai lầm khi nghĩ rằng chỉ cần có thương hiệu Ayala, “xây trung tâm thương mại là sẽ có khách.” Họ cũng đã quá chủ quan khi bỏ qua việc trung tâm nằm sát bên SM Megamall của gia đình Sy, chỉ cách đó khoảng một cây số. “Kinh nghiệm đó đã giúp cô ấy thấu hiểu sâu sắc từ gốc rễ về ngành kinh doanh này,” bà Dy nhận xét.

Ngân sách 18 tỷ peso để nâng cấp bốn trung tâm thương mại chủ lực (ba ở Metro Manila và một ở Cebu) bắt đầu từ năm nay sẽ được phân bổ một cách chiến lược. “Tôi muốn đảm bảo rằng các trung tâm thương mại của chúng tôi không chỉ phục vụ cộng đồng xung quanh, mà còn phải có lý do để người ta đến thăm,” Mariana giải thích. “Mỗi trung tâm thương mại phải có một câu chuyện riêng.”

Nổi bật nhất là Greenbelt 1 ở Makati, trung tâm thương mại lâu đời nhất của tập đoàn, xây dựng từ thập niên 1980, đã bị phá dỡ vào năm ngoái. Thay thế cho nó sẽ là một khu phức hợp đa chức năng mới do công ty kiến trúc Mỹ Gensler thiết kế – một đơn vị nổi tiếng với khả năng kết hợp tầm nhìn toàn cầu và sự nhạy bén địa phương. (Họ từng biến một nhà ga hàng hóa ở Hudson Square, New York thành nơi làm việc cho Google.)

Với những yếu tố như hệ thống thu nước mưa cho khu vườn rộng ba héc ta, “đây sẽ là một trong những dự án cao cấp nhất của chúng tôi,” Mariana khẳng định. Cô đang ráo riết “dàn trận” hàng loạt thương hiệu xa xỉ cho sự kiện khai trương lại dự kiến vào năm 2028. Ayala Land hiện đã có trong tay những tên tuổi “khách thuê’’ lẫy lừng như Balenciaga, Hermès và Louis Vuitton. “Điều này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ từ phân khúc thượng lưu, vốn luôn là thị trường chủ lực của họ,” ông Raffy Mendoza, chuyên gia phân tích tại Maybank Securities ở Manila, nhận định.

Gần đây, công ty liên tục thay đổi “bộ mặt” bán lẻ khi đưa vào những thương hiệu mới như chuỗi thời trang Singapore Love Bonito, nhà sản xuất nước hoa trụ sở tại New York Le Labo và Anko, thương hiệu đồ gia dụng, phong cách sống đến từ Úc. Dù mua sắm trực tuyến ngày càng phát triển, Mariana vẫn vững tin vào mô hình bán lẻ truyền thống, nơi người ta “đi chợ thật” thay vì chỉ click chuột. “Vì Philippines không có nhiều công viên công cộng, các trung tâm thương mại trở thành nơi tụ họp thân quen cho bạn bè và gia đình,” cô chia sẻ.

Dù các trung tâm thương mại mang về 23 tỷ peso, chiếm 13% doanh thu của Ayala Land trong năm 2024, nhưng phần lớn doanh số vẫn đến từ các dự án nhà ở, dù tăng trưởng trong mảng này đã chững lại trong quý đầu năm 2025. Trong một báo cáo nghiên cứu gần đây, Jelline Gaza, chuyên gia phân tích tại JPMorgan ở Manila, cho rằng nguyên nhân của sự chững lại này là do cung vượt cầu căn hộ cao cấp tại khu vực Metro Manila.

Tình trạng văn phòng bỏ trống cũng đang ngày một tăng cao tại thủ đô, trong bối cảnh căng thẳng toàn cầu khiến lãi suất duy trì ở mức cao và chi phí vay vốn tăng lên (nợ của công ty đã tăng 9%, đạt 282 tỷ peso vào năm ngoái). Điều này khiến cổ phiếu Ayala Land chịu tác động nặng nề, giảm gần 20% trong vòng 12 tháng qua. Theo Leechiu Property Consultants, tỷ lệ trống văn phòng tại Metro Manila đã chạm mức 18% trong nửa đầu năm 2025, khi người thuê rút lui khỏi khoảng 470.000m² không gian làm việc. Dù vậy, Ayala Land vẫn dự kiến chi 28,6 tỷ peso để mở rộng danh mục văn phòng của mình. Mariana khẳng định nhu cầu tại những vị trí đắc địa vẫn rất mạnh, và sự tiện lợi chính là yếu tố then chốt. Công ty cũng cho biết đã giữ được tỷ lệ trống trung bình chỉ 9% ở các tòa nhà văn phòng, bao gồm cả One Ayala – một khu phức hợp bán lẻ và văn phòng có kết nối trực tiếp với hệ thống tàu điện và bến xe buýt.

Mariana còn tham gia vào dự án cải tạo tòa nhà Ayala Triangle Gardens Tower 1 (được xây dựng từ năm 1996) với mục tiêu cung cấp các tiện ích như nhà trẻ và phòng gym nhằm giữ chân khách thuê lâu dài. Trên con đường chính của khu kinh doanh này – đại lộ Ayala – công ty cũng đang xây dựng trụ sở mới cho Ngân hàng Bank of the Philippine Islands (BPI), một trong những “viên ngọc” quý của Ayala Corp. Tòa tháp văn phòng 45 tầng của ngân hàng lớn thứ hai đất nước dự kiến sẽ làm thay đổi diện mạo chân trời Makati khi hoàn thành vào năm 2029.

Cùng với những trung tâm công nghệ sắp tới ở Laguna, phía Nam Manila, và tại tỉnh Iloilo thuộc miền Trung Philippines, tổng diện tích cho thuê văn phòng của công ty dự kiến sẽ tăng 26%, lên khoảng 1,8 triệu m² vào thời điểm đó.

• • •

Ở một “mặt trận” khác, Ayala Land đang dốc toàn lực mở rộng danh mục khách sạn, đặt cược vào làn sóng bùng nổ du lịch. Công ty dự kiến chi 500 triệu USD cho các dự án nâng cấp và xây mới, nhằm gần như nhân đôi số phòng hiện tại lên 8.000 phòng vào năm 2030. Vào tháng năm, Ayala Land âm thầm thâu tóm khách sạn New World Makati với 578 phòng (giá trị thương vụ giấu kín) từ tay New World Development – doanh nghiệp Hồng Kông (Trung Quốc) đang vướng nợ chồng chất do gia tộc Henry Cheng quản lý.

“Ngành du lịch trong nước vẫn còn rất nhiều tiềm năng chưa được khai thác,” Mariana chia sẻ. “Với những khoản đầu tư nhỏ, chúng ta có thể thu lợi đáng kể.” Dù lượng khách du lịch năm 2024 tăng gần 9%, đạt 5,4 triệu lượt, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với mức đỉnh 8,3 triệu lượt vào năm 2019, ngay trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát, theo số liệu chính thức.

Doanh thu từ mảng khách sạn cũng tăng 10%, đạt 2,6 tỷ peso trong quý đầu năm, sau khi tăng 11% lên 9,7 tỷ peso trong cả năm 2024, theo báo cáo của Ayala Land. “Các khách sạn của chúng tôi đang hoạt động rất tốt,” Mariana nói, đồng thời cho biết trong tháng ba, giá phòng tại khu nghỉ dưỡng sang trọng El Nido Resorts ở Palawan đã tăng gần 80% so với cùng kỳ năm trước, nhờ nhu cầu cao đối với các biệt thự trên đảo có giá lên đến hơn 1.000 USD một đêm. Ngoài việc mở rộng chuỗi khách sạn kinh doanh Seda với gần 3.300 phòng tại 12 cơ sở, Ayala Land còn ấp ủ kế hoạch ra mắt hai thương hiệu khách sạn nội địa mới, mang đậm phong cách hiếu khách kiểu Philippines, theo lời Mariana.

“NGÀNH DU LỊCH TRONG NƯỚC VẪN CÒN NHIỀU TIỀM NĂNG CHƯA ĐƯỢC KHAI THÁC. VỚI NHỮNG KHOẢN ĐẦU TƯ NHỎ, CHÚNG TA CÓ THỂ THU LỢI ĐÁNG KỂ.”

“Chúng tôi luôn mở rộng đối thoại với các tập đoàn khách sạn quốc tế để tìm kiếm cơ hội hợp tác tiềm năng,” cô chia sẻ thêm. Ayala Land dự kiến khai trương khách sạn Mandarin Oriental với 276 phòng tại khu phức hợp Makati vào năm sau, đồng thời dự án mới nhất là khách sạn 260 phòng thuộc thương hiệu Moxy của Marriott, sẽ mở cửa vào cuối năm 2026 trong khu bất động sản đa năng của Ayala ngay rìa Makati. Bên cạnh đó, tập đoàn còn sở hữu ba khách sạn do Fairmont, Holiday Inn và Raffles quản lý. “Các nhà phát triển bất động sản thực sự phải đa dạng hóa nguồn thu, giảm bớt sự phụ thuộc vào mảng nhà ở và khách sạn có vẻ là lựa chọn tối ưu nhất,” ông Garcia từ AP Securities nhận định.

Suốt ba thập niên qua, cha của Mariana – ông Jaime Augusto cùng chú ruột Fernando Zobel de Ayala – đã chèo lái con thuyền Ayala Corp., không chỉ giữ vững hai trụ cột ngân hàng và bất động sản mà còn mở rộng sang viễn thông, tiện ích và gần đây là giáo dục cùng chăm sóc sức khỏe. Dẫu vậy, BPI và Ayala Land vẫn là nguồn thu chính, đóng góp gần 95% lợi nhuận cốt lõi 45 tỷ peso của năm 2024.

Năm ngoái, Ayala Corp. đổi tên công ty con chuyên về ô tô từ AC Motors thành AC Mobility – nhà phân phối xe lớn nhất Philippines của hai “ông lớn” Nhật Bản Honda và Isuzu. Dưới sự dẫn dắt của Jaime Alfonso, đơn vị này đang đẩy mạnh phân phối xe điện BYD từ Trung Quốc, đồng thời đã lắp đặt 226 trạm sạc xe điện trên toàn quốc và dự kiến tăng lên hơn 700 trạm vào cuối năm.

Trong khi đó, dưới sự giám sát của Jaime Urquijo, Ayala Corp. đã giảm được một phần tư lượng khí thải nhà kính trong năm 2023 so với 2021, và đang đi đúng hướng để đạt mục tiêu trung hòa carbon vào năm 2050.

Mariana chia sẻ, chủ đề lớn nhất của cha cô dành cho tập đoàn là xây dựng những doanh nghiệp gần gũi, phục vụ trực tiếp người tiêu dùng. Đây là điều mà cô rất tâm đắc. “Tôi thích suy nghĩ về những điều có thể khiến người tiêu dùng Philippines hào hứng,” cô cười nói. Dù trân trọng những lời khuyên từ cha, Mariana cho biết điều cô học được nhiều nhất chính là cách ông đưa ra quyết định: “Ông luôn giữ vững giá trị của mình dù cho có gặp bao nhiêu sóng gió.”

Gia Tộc Tiên Phong

Ayala Corp. có nguồn gốc từ năm 1834, khi Antonio de Ayala cùng Domingo Roxas chung tay xây dựng một nhà máy chưng cất, tạo nên loại rượu mang hương thơm đặc trưng của cây bách xù, được gọi là Ginebra San Miguel. Qua thời gian, nhà máy này dần phát triển thành công ty sản xuất rượu gin lớn nhất về sản lượng, hiện thuộc sở hữu của tỷ phú Ramon Ang. Antonio, người có cô con gái lấy chồng họ Zobel, sau này được bổ nhiệm làm giám đốc ngân hàng đầu tiên của Philippines, tiền thân của Ngân hàng Bank of the Philippine Islands.

Gia tộc Ayala bắt đầu phát triển Hacienda Makati vào cuối những năm 1940, nơi từng là sân bay thương mại đầu tiên của đất nước, sau đó được người Mỹ biến thành căn cứ không quân trong Thế chiến II. Joseph McMicking, một đại tá kết hôn với Mercedes Zobel de Ayala thuộc thế hệ thứ năm, đã tạo ra bản thiết kế để biến vùng đồng cỏ rộng lớn thành thủ đô tài chính của quốc gia.

Ông Jaime Zobel de Ayala, năm nay đã 91 tuổi, là ông nội của Mariana. Dưới sự dẫn dắt của ông, gia sản của cả nhà lên tới 3,4 tỷ USD, đứng thứ bảy trong danh sách những gia đình giàu có nhất. Năm 1983, khi người anh họ Enrique Zobel nghỉ hưu, ông đã nắm giữ trọng trách chèo lái tập đoàn. Trong bối cảnh chính trị và kinh tế biến động dữ dội, dẫn đến việc lật đổ cố Tổng thống Ferdinand Marcos Sr., ông Jaime đã giữ vững tay lái, giúp gia đình ổn định và đưa mảng bất động sản lên sàn với tên gọi Ayala Land. Đến giữa những năm 1990, hai con trai của ông là Jaime Augusto và Fernando cùng giữ chức phó chủ tịch, tập đoàn đã sẵn sàng mở rộng quy mô. Hai anh em dốc sức phát triển nhiều ngành nghề mới, trong đó Jaime Augusto tiếp quản vị trí chủ tịch tập đoàn khi ông bố nghỉ hưu vào năm 2006.

Biên dịch: NVP — Nội dung đã được đăng trên Tạp chí Forbes Việt Nam số tháng 1/2.2026.