Mạo hiểm để thành công 

Vào một ngày nhiều mây vào cuối tháng 1 ở Dayton, Ohio, Larry Connor đang xem các báo cáo tài sản trong phòng làm việc. Văn phòng của ông nhìn ra đường băng của sân bay Wright Brothers và nhà kho lưu giữ bản sao của Model B, một trong những chiếc máy bay đầu tiên.

Trên tường treo nhiều khung hình lưu niệm về những trải nghiệm của ông: Khi ông nhảy dù ra khỏi khinh khí cầu ở độ cao kỷ lục 11.624m; lúc ông trở thành một trong những phi hành gia tư nhân đầu tiên trên thế giới thực hiện sứ mệnh bay vào Trạm Vũ trụ quốc tế; thời điểm ông là người tiên phong lặn xuống độ sâu 10.935m dưới đáy rãnh Mariana, điểm sâu nhất trên Trái đất.

“Bạn phải tính toán kỹ lưỡng trước khi chấp nhận mạo hiểm, chứ không phải nhắm mắt làm liều,” Connor nói.

Đó là chiến lược thắng lợi đã mang về cho ông và Công ty bất động sản Connor Group lợi nhuận khổng lồ trong 30 năm qua, giúp ông có tài sản hai tỷ USD.

Kể từ khi ông đồng sáng lập công ty vào năm 1991, các khoản đầu tư vào căn hộ cao cấp tạo ra tỷ suất lợi nhuận 30,4% mỗi năm. Ngay cả những tập đoàn lớn trong ngành như Blackstone và Brookfield cũng gần như chưa từng đạt được tỷ lệ đó. Hai tập đoàn công bố lợi nhuận thu về từ bất động sản lần lượt là 16% và 18% kể từ khi thành lập.

Ông đạt được kết quả trên nhờ kiếm lời nhanh chóng từ thị trường kém thanh khoản.

“Tôi tìm cách tối ưu hóa giá trị tài sản trong khoảng thời gian ngắn nhất,” Connor nói.

Ông luôn cố gắng bán tài sản càng nhanh càng tốt để kiếm lời. Trung bình, ông giữ một tài sản trong 5,5 năm, so với thời gian 10 năm mà các quỹ đầu tư tín thác bất động sản đại chúng nắm giữ. Ông từng mua một tòa nhà ở Charlotte, Bắc Carolina, bán lại chỉ sau hơn một năm và kiếm được 75% lợi nhuận.

Connor gọi đây là “mô hình giao dịch,” trong đó ông liên tục phân tích mọi tài sản để bán có lời và giảm thiểu chi phí, đồng thời quan sát thị trường địa phương.

Lướt qua báo cáo về tòa nhà chung cư do Connor Group sở hữu ở Fort Lauderdale, Florida, ông nói sơ về chi phí vốn và mức tăng doanh thu cũng như cách dễ dàng vận hành một tài sản. Ông cho rằng đây đều là “bản năng” tính toán. Mọi thứ đều được suy tính thiệt hơn khi bán.

“Cứ hai lần một năm, công ty bán một tài sản,” ông nói. “Mỗi lần bán, công ty lời được 85% nên chúng tôi luôn đạt hoặc vượt chỉ tiêu đưa ra.”

Mọi giao dịch bán bất động sản đều được lưu trữ trong phòng họp cách xa hành lang của trụ sở chính công ty. Lướt qua bộ đồ phi hành gia bọc kính mà Connor mặc khi bay vào quỹ đạo và phía sau chiếc bàn làm từ các bộ phận máy bay đã qua sử dụng, là 135 tấm biển ghi lại tất cả giao dịch kể từ năm 1995, với tổng giá trị hơn sáu tỷ USD.

“Rõ ràng anh ấy có cái tôi rất lớn và thực sự tin tưởng vào khả năng của mình,” Roger Lipson, chuyên viên huấn luyện điều hành và đối tác duy nhất không phải là nhân viên tại Connor Group, quen biết Connor suốt ba thập niên, nhận định. “Nhưng anh ấy đo lường được và có công cụ tính toán rủi ro nội bộ giúp anh ấy đứng vững.”

Connor Group hiện sở hữu và vận hành danh mục đầu tư năm tỷ USD gồm 51 tòa nhà chung cư khắp 12 bang từ Colorado đến Florida. Từ năm 2020 đến năm 2022, nhu cầu tăng cao sau đại dịch CovidD-19 đẩy giá thuê và giá trị bất động sản tăng vọt nên quỹ của công ty lãi được 42,5%. Nhiều tòa nhà được bán chỉ sau gần ba năm công ty mua chúng, mang về khoản lợi nhuận từ 17% đến 159%.

Làm thế nào một sinh viên tự nhận mình hạng C có thể xây dựng được một trong những công ty bất động sản có hiệu suất kinh doanh tốt nhất nước? “Họ đều là những người kinh doanh bất động sản,” Connor nói về đối thủ cạnh tranh. “Chúng tôi không kinh doanh bất động sản mà chỉ là những nhà đầu tư căn hộ.”

Tại Connor Group, mọi thứ phải được tối ưu hóa, từ thời gian đến tiền bạc. Các cuộc họp diễn ra bất kể thời gian nào miễn ngắn gọn và hiệu quả nhất (trong chuyến thăm của Forbes, một cuộc họp diễn ra lúc 12h37’ trưa). Mỗi đô la được chi ra đều phải hợp lý. Ví dụ, trong cuốn sổ văn hóa công ty có viết về trường hợp nhân viên kiểm tra từng thùng rác tại khu chung cư ở Dayton vào ban đêm và ghi lại mức độ đầy của mỗi thùng. Vì nhiều thùng gần như trống rỗng nên ngày hôm sau nhóm giảm số lượng thu gom hằng tuần, nhờ đó tiết kiệm cho công ty 27.000 đô la Mỹ mỗi năm từ hóa đơn rác.

Những người đạt hiệu suất công việc cao nhất có thể nhận được cổ phần và được chia lợi nhuận hằng năm. 66 thành viên hợp danh, bao gồm cả trưởng phòng kỹ thuật và người chăm sóc sân vườn, cùng nắm giữ 7% cổ phần trong công ty (Connor và gia đình ông sở hữu 93%). Các thành viên đều cần phải đạt 8,25 trên thang hiệu suất 10 điểm để giữ được cổ phần của mình.

“Bạn sẽ cảm thấy rất khó chịu nếu bạn làm việc kém hiệu quả, và sẽ không mất nhiều thời gian để bạn làm tốt hơn hoặc tiếp tục,” Lipson nói.

“Nếu bạn là người ưu tú và đạt hiệu suất làm việc cao thì bạn sẽ có nhiều cơ hội.”

Là con trai của cựu binh Thế chiến II và người mẹ từng làm việc trong Hội Chữ thập đỏ, Connor lớn lên ở Dayton. Ông suýt không vượt qua kỳ thi trung học phổ thông, tốt nghiệp với điểm trung bình 2,0 vào năm 1968. Bù lại, ông có máu kinh doanh và khởi nghiệp bằng nghề sơn nhà.

Ông đến Athens, theo học Đại học Ohio và lái chiếc ô tô cũ để chở những thùng rượu rẻ tiền được dán nhãn “hỏng” ở Dayton đem về bán cả xe lẫn rượu cho các sinh viên đại học nơi này. Ngoài ra, khi học đại học, ông còn làm trong đội tang lễ vào cuối tuần, đưa người đã khuất đến nhà tang lễ địa phương với thù lao năm đô la Mỹ cho mỗi lần như vậy.

Sau khi tốt nghiệp đại học, ông trở thành nhân viên kinh doanh tại một đại lý Volkswagen, sau đó làm tư vấn du lịch, công việc này đưa ông đến Morocco, Mexico và châu Âu.

Trở lại Dayton năm 1977, ông mở một quán bar, Newcom’s Tavern, với số vốn 52.500 đô la Mỹ được góp từ 21 nhà đầu tư. “Quán kinh doanh rất thành công,” ông nói. Những nhà đầu tư thu về 300% lợi nhuận khi bán đi sau 2,5 năm kinh doanh.

Ông cầm tiền đó đến Orlando, Florida, thành lập công ty từng được xem là đại lý bán lẻ máy vi tính IBM lớn thứ hai trong bang. Tuy nhiên, không lâu sau đó, công ty bắt đầu thua lỗ.

“Lợi nhuận không còn,” ông nhớ lại. “Chúng tôi ngừng kinh doanh sau chín năm. Tôi rút ra được nhiều bài học đắt giá sau mỗi lần kinh doanh thất bại.”

Ông thất nghiệp và nợ 900.000 đô la Mỹ khi quay về Dayton. “Đó là năm 1990. Tôi còn tệ hơn lúc phá sản,” ông nói, hơi xúc động một chút. “Nhưng tôi quyết tâm trả lại từng xu tôi nợ.”

Ông chuyển sang lĩnh vực bất động sản, tuyển dụng hai đối tác và có một nhà đầu tư duy nhất, đồng thời ký được thỏa thuận với tổ chức tiết kiệm và cho vay tại thành phố Kansas để mua ba tòa nhà chung cư ở Dayton. Sau đó, cuộc khủng hoảng tiết kiệm và cho vay ập đến, thay đổi hoàn toàn thỏa thuận và tác động mạnh đến giá trị bất động sản.

“Chúng tôi quay lại buổi đầu,” ông kể. Nhưng tình thế nhanh chóng thay đổi theo hướng có lợi cho ông, và một năm sau, ông mua các bất động sản đó với giá thấp hơn một triệu đô la Mỹ so với giá mà ông đã đồng ý lúc đầu.

Đến năm 1994, ông trả hết nợ. Chín năm sau, ông mua lại đối tác và tiếp quản công ty. Khi cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra vào năm 2008, nỗi ám ảnh về cắt giảm chi phí của Connor chuyển thành đam mê mua lại. “Cuối năm 2008 và đầu năm 2009 có lẽ là thời cơ mua tốt nhất mà tôi từng thấy,” ông nói.

Lipson cho biết thêm: “Khi nhiều người sợ hãi bán đi và hầu hết mọi người đang cố gắng thoái vốn, thì anh ấy đang suy tính.”

Công ty được xác định thuộc nhóm doanh nghiệp thiết yếu khi đại dịch xảy ra nhờ điều hành các tòa nhà chung cư và Connor tận dụng tối đa thời cơ này. Từ năm 2020 đến năm 2022, Connor Group mua 32 bất động sản với giá 2,5 tỷ đô la Mỹ, sau đó bán 28 bất động sản với giá 2,7 tỷ đô la Mỹ, nhờ đó doanh thu tăng thêm 26%.

Tuy nhiên, trong một ngành đầy biến động như bất động sản, nguy cơ thất bại luôn rình rập. Theo Fitch Ratings, tỷ lệ nợ quá hạn của các tòa nhà chung cư dự kiến sẽ tăng gấp đôi vào năm 2024, cao hơn mức kỷ lục trong thời gian đại dịch bùng phát. Và những khoản đầu tư vào các khu chung cư giảm 61% xuống còn 119 tỷ đô la Mỹ vào năm 2023, mức thấp nhất kể từ năm 2014. Điều gì xảy ra nếu Connor muốn bán nhưng không có ai muốn mua?

Connor thừa nhận chiến lược của ông không phải lúc nào cũng hiệu quả. “Năm 2023 không tuyệt vời như chúng tôi kỳ vọng,” ông nói. Nhưng ông không tin giá sẽ tiếp tục giảm như mọi người vẫn nghĩ. “Thị trường vẫn còn nhiều người mua,” ông khẳng định. “Có lẽ chúng tôi sẽ bắt đầu bán lại vào mùa hè.”

Để khẳng định lập luận của mình, ông chỉ ra rằng công ty đang cho thuê giá cao hơn, tăng từ 4% đến 9% vào năm 2023 so với mức trung bình toàn quốc là 0,5%. Ông không lo lắng khi công ty mắc nợ – trung bình chiếm 70% giá trị danh mục đầu tư của công ty. Ông tái cấp vốn rất nhiều khi lãi suất ở mức thấp vào năm 2021 và đánh giá mức độ tác động của biến động để đảm bảo biên độ an toàn. Ở những thị trường hoạt động tốt nhất, chẳng hạn như Fort Lauderdale (“Đây là tài sản rất lớn,” ông nói), ông thấy chưa có lý do để bán: “Chúng tôi sẽ giữ lại.”

Dù thế nào đi nữa, Connor, 74 tuổi, vẫn hăng say hoạt động. Sau một tuần gặp Forbes, ông bay tới Florida và Indiana để kiểm tra tài sản của công ty ở đó. Ông cũng sắp thực hiện một số “cuộc phiêu lưu” lớn.

“Nếu bạn nghĩ tôi sẽ phiêu lưu trên đất liền, dưới đại dương và trên không, thì không đúng đâu. Không phải trên đất liền, cũng không phải trên không,” ông nói, ám chỉ đến chuyến đi tiếp theo mà ông sẽ tiết lộ vào cuối năm 2024. “Khi tôi công bố chuyến đi này, các bạn sẽ cười ngạc nhiên đấy.”

Điều đầu tiên cần xem xét trong quỹ tín thác đầu tư căn hộ là nguồn vốn từ hoạt động, số tiền sẵn có để trả cổ tức. Điều thứ hai cần xét đến là vị trí. Ở một số địa phương, tài sản có nguy cơ bị kiểm soát theo chính sách quản lý mức trần tiền thuê nhà. Vì lý do này, nhà đầu tư thận trọng sẽ tránh Equity Residential dẫu cho mức cổ tức hấp dẫn: Một nửa tài sản của quỹ nằm ở New York hoặc California. Cũng nên tránh quỹ trả cổ tức hấp dẫn Essex Property Trust vì lý do tương tự. Hãy ưu tiên Camden Property Trust, quỹ tín thác đầu tư hoạt động khắp miền Nam và chỉ có 6% trong số 60.000 căn hộ nằm ở các nước xã hội chủ nghĩa ven biển.

William Baldwin là người phụ trách chuyên mục Chiến lược đầu tư của Forbes.

Biên dịch: Quỳnh Anh