Không ngán thuế quan, người Thái vẫn đầu tư BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam

Cách thủ đô Bangkok (Thái Lan) khoảng hai giờ lái xe về phía Đông Nam là một dải đất rộng lớn có diện tích 1,3 triệu héc ta đi qua 3 tỉnh trọng điểm, đóng vai trò nền tảng cho tham vọng biến quốc gia Đông Nam Á thành công xưởng sản xuất cho toàn khu vực. Đây là EEC (Sáng kiến Hành lang Kinh tế phía Đông), dự án do Chính phủ Thái Lan khởi xướng, đã và đang thu hút nhiều tỷ USD vốn đầu tư từ nhiều tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm một “cứ địa” sản xuất mới thay cho Trung Quốc. 

Khu vực kinh tế đang lên này bao gồm 26 khu công nghiệp quy mô lớn, hơn một phần ba trong số đó thuộc sở hữu của tập đoàn WHA, một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Thái Lan tính theo diện tích đất. Với doanh thu hợp nhất năm 2024 đạt 12,6 tỷ baht (375 triệu USD) và vốn hóa thị trường đạt 89 tỷ baht, WHA (hiện được lèo lái bởi đồng sáng lập kiêm CEO Jareeporn Jarukornsakul) đang đi đầu trong việc xây dựng các “khu công nghiệp thông minh (smart parks),” chỉ sự tích hợp hạ tầng số cùng điện, nước, giao thông và tiện ích cơ bản. WHA đặc biệt có thế mạnh về phát triển các nhà xưởng thiết kế riêng theo yêu cầu của từng khách hàng, từ các tập đoàn công nghệ như Google, xe điện như BYD đến hãng điện tử tiêu dùng Haier.

Tuy nhiên, hai tháng sau khi bà Jareeporn công bố kế hoạch mở rộng năm năm trị giá 119 tỷ baht của WHA, mối đe doạ mới từ hàng rào thuế quan của Tổng thống Donald Trump vừa đặt nữ doanh nhân 57 tuổi vào cảnh đối mặt một trong những thách thức khắc nghiệt nhất trong hơn 30 năm kinh doanh của bà.

Trong cuộc trao đổi cùng Forbes Asia ngay sau khi thông tin thuế quan được ông Trump công bố, bà Jareeporn vẫn khẳng định Thái Lan là điểm đến lý tưởng cho hoạt động sản xuất nhờ vị trí chiến lược, chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và cơ sở hạ tầng vững mạnh.

 “Tôi tin rằng dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc sẽ tiếp tục chảy vào Thái Lan,” bà cho biết.

Mỹ hiện là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Thái Lan lẫn Việt Nam, nơi WHA đều sở hữu các khu công nghiệp và đang cam kết đầu tư thêm một tỷ USD. Theo dữ liệu từ Bộ Thương mại Thái Lan, Mỹ chiếm khoảng 18% tổng kim ngạch xuất khẩu của xứ Chùa Vàng, tương đương 55 tỷ USD. Với Việt Nam, con số này khoảng 30%, tương đương 120 tỷ USD, theo dữ liệu Chính phủ Việt Nam công bố.

Bà Jareeporn chỉ ra rằng các mức thuế dự kiến (36% với hàng Thái và 46% với hàng Việt) vẫn thấp hơn nhiều so với mức cộng dồn 145% mà Mỹ từng áp lên hàng Trung Quốc đầu năm nay (hiện tạm hoãn). “Về dài hạn, chúng ta cần vượt qua thời kỳ hỗn loạn này,” bà nói với vẻ bình thản.

Trong bối cảnh nhiều biến động, giới chuyên gia vẫn đang tranh luận về ảnh hưởng của chính sách thuế này, vốn đang tạm hoãn trong ba tháng (trừ Trung Quốc) để các quốc gia có thời gian đàm phán với Washington. 

Theo ông Phattarachai Taweewong, giám đốc nghiên cứu tại Colliers Thái Lan, các doanh nghiệp “chắc chắn sẽ điều chỉnh chiến lược đầu tư, bao gồm quyết định tái định vị nhà máy sản xuất.”

Tuy nhiên, ông Wijit Arayapisit, chiến lược gia tại công ty chứng khoán Liberator Securities (Bangkok) lại đồng tình với bà Jareeporn rằng “các khu công nghiệp tại Thái Lan vẫn có tiềm năng tăng trưởng tốt từ trung đến dài hạn khi đóng vai trò tiềm năng cho việc thay thế Trung Quốc,” ông nói.

“Về dài hạn, chúng ta cần vượt qua giai đoạn hỗn loạn này.”

---

Dù thừa nhận tình hình mới có thể dẫn đến điều chỉnh kế hoạch, bà Jareeporn vẫn quyết tâm thực hiện khoản đầu tư 20 tỷ baht trong năm nay, như một phần trong chiến lược tăng tốc năm năm của tập đoàn. Kế hoạch này bao phủ toàn bộ hệ sinh thái WHA: các khu công nghiệp thuộc WHA Industrial Development (WHAID), nhà xưởng và kho bãi thiết kế riêng (WHA Logistics), năng lượng truyền thống và năng lượng tái tạo (WHA Utilities & Power), hạ tầng kỹ thuật số và trung tâm dữ liệu (WHA Digital) và cuối cùng là mảng di chuyển thông minh, cung cấp xe điện cá nhân và thương mại (Mobilix).

Phân khúc khu công nghiệp, hiện chiếm khoảng 60% doanh thu của WHA, đang là sân chơi có tính cạnh tranh cao với tổng giá trị thị trường khoảng 37 tỷ baht. Tại Thái Lan, WHA cạnh tranh với các đối thủ niêm yết như Amata, Rojana và Nava Nakorn. Trong khi đó, các công ty nước ngoài như Mapletree (Singapore) và Sumitomo (Nhật Bản) cũng đang tích cực đẩy mạnh hiện diện tại Thái Lan và Việt Nam.

CEO Jareeporn đã dành khoản đầu tư lớn thứ hai (trị giá 30 tỷ baht) cho Mobilix, một dự án mới được bà đưa vào danh mục đầu tư từ tháng bảy năm ngoái. Đúng với triết lý “thiết kế theo yêu cầu,” các mẫu xe điện (EV) và phần mềm đi kèm của Mobilix đều được tùy chỉnh theo từng khách hàng.

“Đó giống như chiếc EV đặt làm riêng,” bà Jareeporn giải thích. Là doanh nhân thực thụ, bà cho biết mình luôn hào hứng với việc “khai sinh” những dự án mới: “Làm đi làm lại một thứ thì chán lắm.”

Bà Jareeporn đang cần “đạp ga” mạnh hơn cho WHA. Tập đoàn đã niêm yết của bà ghi nhận lãi ròng cho năm 2024 gần như đi ngang, còn doanh thu giảm 19%. Giới phân tích chỉ ra nguyên nhân do hiệu suất kém của mảng năng lượng, vốn bị ảnh hưởng bởi giá than tăng cao.

Ngoài ra, WHA cũng gặp khó khăn vì mảng kinh doanh bất động sản công nghiệp đang trầm lắng. Đây vốn là mảng kinh doanh chủ lực của WHA, công ty thường thâu tóm những quỹ đất lớn để phát triển các khu công nghiệp, sau đó chia nhỏ và bán hoặc cho thuê theo yêu cầu riêng của từng khách hàng. Hiện tại, WHA đang vận hành 14 khu công nghiệp như vậy trên toàn Thái Lan, trong đó có hai khu đang xây dựng và hai khu khác đang được mở rộng. Bà Jareeporn muốn phát triển thêm bảy khu nữa, nhưng cho biết kế hoạch triển khai sẽ phụ thuộc vào mức độ hồi phục của nhu cầu thị trường.

Để tài trợ cho kế hoạch mở rộng, ban đầu bà dự định huy động vốn thông qua việc niêm yết mảng bất động sản khu công nghiệp nhưng tạm hoãn IPO vào tháng ba do thị trường biến động, ngay cả trước khi thông tin áp thuế từ Mỹ được công bố. Hiện tại, bà Jareeporn cho biết sẽ tận dụng dòng tiền nội bộ và vay thêm.

“Tình hình tài chính của chúng tôi vẫn rất vững vàng,” bà nói, đồng thời nhấn mạnh rằng dù có vay thêm, tỷ lệ nợ trên vốn của WHA vẫn sẽ duy trì dưới mức giới hạn 2,5 lần.

Bất chấp biến động thương mại, bà Jareeporn vẫn lạc quan về triển vọng năm 2025 và dự đoán rằng “doanh thu lẫn lợi nhuận của WHA sẽ lập kỷ lục mới.” Bà cho biết công ty đã ký hợp đồng và thu tiền cọc cho phần lớn diện tích đất công nghiệp đã bán và nhiều khả năng sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng trong năm nay (theo nguyên tắc kế toán, doanh thu chỉ được ghi nhận sau khi chuyển quyền sở hữu).

“Về hạ tầng logistics, điện, nước, mọi thứ vẫn đang vận hành rất tốt,” bà nói thêm. 

Riêng tại Việt Nam, WHA hiện đã có một khu công nghiệp tại tỉnh Nghệ An và dự kiến sẽ khởi công thêm hai khu công nghiệp nữa cùng một trung tâm dịch vụ hậu cần tại tỉnh Thanh Hóa trong năm 2025, tất cả đều thuộc khoản đầu tư trị giá một tỷ USD. “Kế hoạch vẫn nguyên vẹn,” bà khẳng định.

Tại Indonesia, nơi đang đối mặt với thuế suất 32% khi xuất khẩu sang Mỹ, WHA hiện sở hữu một kho hàng và đang tìm kiếm cơ hội mới, bao gồm cả việc xây dựng một khu công nghiệp tại đây.

Trong năm nay, cổ phiếu của WHA đã biến động mạnh: giá đã giảm 28% trong tháng hai do lợi nhuận không như kỳ vọng và tiếp tục giảm thêm 10% trong ngày Mỹ công bố áp thuế.

“Khi nhà đầu tư hoảng loạn, việc bán tháo là điều bình thường,” bà Jareeporn nói. “Nhưng khi niềm tin quay lại, họ sẽ mua vào.” Chiến lược gia Wijit của Liberator Securities nói rằng nếu không có cú sốc mới nào xảy ra, “cổ phiếu WHA sẽ không giảm thêm nhiều nữa vì thị trường hiện đã phản ánh hết các yếu tố tiêu cực. Hiện cổ phiếu này đang được định giá khá hấp dẫn.” Bà Jareeporn, hiện sở hữu 45% cổ phần WHA cùng gia đình, từng đứng thứ 30 trong danh sách 50 người giàu nhất Thái Lan với giá trị tài sản ước tính một tỷ USD vào tháng bảy năm ngoái, nay chỉ còn khoảng 600 triệu USD.

Năm ngoái, Thái Lan ghi nhận tổng cộng 1.275 héc ta đất khu công nghiệp được sang nhượng, con số cao nhất trong vòng năm năm, theo Colliers Thái Lan. Ông Phattarachai nhận định 2023 là “năm vàng son” của ngành này nhờ cầu tăng mạnh từ các ngành như trung tâm dữ liệu và xe điện. Năm 2025 cũng chứng kiến khởi đầu nhiều hứa hẹn với cam kết đầu tư nước ngoài tăng 1/3, đạt 35 tỷ baht chỉ trong hai tháng đầu năm, dẫn đầu là Nhật Bản và Trung Quốc, theo số liệu Chính phủ.

Tuy nhiên, ông Phattarachai cũng cảnh báo nếu tình trạng thuế quan kéo dài, nhiều doanh nghiệp sẽ “tạm dừng kế hoạch mua đất mới.”

Điều này có thể là trở ngại khác với WHA, vốn chỉ mới bán được 410 héc ta đất trong năm 2024, giảm so với mức 443 héc ta trong năm 2023. Một phần diện tích này đã thuộc về Google với giá một tỷ USD để xây dựng trung tâm dữ liệu và hạ tầng điện toán đám mây. Haier, hãng gia dụng Trung Quốc cũng đầu tư 10 tỷ baht để xây nhà máy lắp ráp máy điều hòa nhiệt độ mới.

Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp ở Thái còn phải đối mặt với thách thức khác: giá đất leo thang và nguồn cung ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở khu vực EEC. “Khi giá đất tăng, việc tìm mua được những lô lớn cũng trở nên khó khăn hơn,” ông Phattarachai nói.

Theo báo cáo tháng hai năm nay của Colliers, giá đất công nghiệp bán cho khách hàng đã tăng 10% trong năm ngoái. 

Bà Jareeporn là con thứ tư trong một gia đình gốc Hoa có năm anh chị em. Cha mẹ bà kinh doanh quần áo sỉ và lẻ tại Bangkok. Tuổi thơ bà gắn liền với những dịp nghỉ làm việc trong cửa hàng của gia đình. Sau khi tốt nghiệp, bà Jareeporn sớm khẳng định cá tính độc lập của mình: “con muốn dùng chính đôi tay mình để xây dựng thế giới này,” bà từng nói với cha mẹ như thế.

Sau khi tốt nghiệp ngành y tế công cộng tại Đại học Mahidol năm 1988, bà Jareeporn làm việc cho một công ty dược trong nước rồi chuyển sang Anh thực tập tại Wellcome (sau này sáp nhập vào GlaxoSmithKline). Trong thời gian đó, bà tranh thủ học thêm buổi tối và lấy bằng MBA. Đến năm 1993, bà quyết định nghỉ việc để khởi nghiệp bằng việc kinh doanh nhựa.

“Bắt đầu từ con số không, không nhà cung cấp, không khách hàng,” bà kể lại, nhưng chỉ sau vài năm, doanh thu đạt “khoảng 100 triệu baht/năm.”

10 năm sau, bà đóng cửa công ty để bắt đầu hành trình sáng lập WHA Alliance (“WHA” là viết tắt của Warehouse Asia) cùng người chồng quá cố Somyos Anantaprayoon với số vốn ban đầu chỉ một triệu baht. Điều tạo nên khác biệt là tư duy “làm theo yêu cầu,” bà chia sẻ. Thời điểm đó, hầu hết các công ty cho thuê kho tại Thái Lan đều chỉ đơn giản cung cấp không gian trống, riêng WHA chọn cách “xây kho và trung tâm phân phối theo nhu cầu riêng của từng khách hàng,” bà giải thích. Năm 2012, công ty chính thức niêm yết trên sàn và đổi tên thành WHA, huy động được 1,7 tỷ baht nhờ bán 25% cổ phần.

WHA chính thức mở rộng sang mảng xây dựng công nghiệp vào năm 2015 bằng cách mua lại 23% cổ phần của Hemaraj Land & Development, một công ty đã niêm yết, rồi từng bước thâu tóm toàn bộ công ty này trong thương vụ trị giá 43,7 tỷ baht kéo dài hai giai đoạn.

Trước những hoài nghi cho rằng đây là lĩnh vực “đang lụi tàn,” bà Jareeporn tự tin phản bác: “Không, đây là ngành đang bước vào lúc bình minh.” Theo bà, việc tích hợp ba yếu tố: logistics, tiện ích và công nghệ sẽ giúp Hemaraj (sau này đổi tên thành WHA Industrial Development – WHAID) trở thành nền tảng để bà xây dựng các khu công nghiệp thông minh, sẵn sàng đón đầu tương lai.

Cùng năm đó, vợ chồng bà chính thức ly hôn và bà Jareeporn đảm nhận cương vị CEO từ chồng. “Khi mới bắt đầu, chúng tôi không có vốn, cũng chẳng có đội ngũ như bây giờ,” bà nhớ lại. “Tôi phải làm tất cả mọi việc.” Trước đó, chồng bà, ông Somyos (mất năm 2018) luôn động viên bà đứng mũi chịu sào (giữ chức CEO), nhưng bà cho rằng thời điểm đó bà chưa đủ sẵn sàng cho việc này.

Chặng đường bứt phá của WHA bắt đầu khi Thái Lan thông qua luật phát triển EEC vào năm 2018, đây là một bước ngoặt lớn vì phần lớn các khu công nghiệp của Hemaraj đều tọa lạc ở đây. Trùng hợp thay, cũng trong năm đó, nhiệm kỳ đầu của Tổng thống Trump bắt đầu áp thuế lên hàng hóa Trung Quốc, kéo theo làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng về Đông Nam Á.

Theo bà Jareeporn, sự trùng hợp này khiến WHA bỗng dưng trở thành điểm đến lý tưởng, khi khách hàng quốc tế tìm kiếm những mô hình phát triển “trọn gói” như công ty bà đang cung cấp: từ đất khu công nghiệp đến hạ tầng tiện ích và công nghệ.

Ngoài thời gian công việc, bà Jareeporn là người rất mê đọc sách. Cuốn yêu thích của bà là tiểu thuyết cổ điển Tam Quốc Diễn Nghĩa, tác phẩm cho bà những bài học quý giá về lãnh đạo, chiến lược, tinh thần đồng đội và khả năng thích ứng. Khi được hỏi về hình mẫu lý tưởng, bà chỉ nhẹ nhàng lắc đầu: “Tôi là hình mẫu lý tưởng của chính mình,” bà Jareeporn nói với sự điềm tĩnh đặc trưng.

Hiện tại, bà đang truyền lại tinh thần khởi nghiệp cho cô con gái duy nhất, Chatchamol Anantaprayoon, 23 tuổi, người “đã sẵn sàng tiếp nối di sản.” 

Biên dịch: Vương Đỗ — Nội dung đã được đăng trên Tạp chí Forbes Việt Nam số tháng 6.2025