“Hội chợ phù hoa” tại nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Việt Nam

Những ngày cuối năm, dự án NovaWorld Phan Thiết im ắng đến bất ngờ. Sân bay trực thăng sát gần bãi biển Bikini Beach đìu hiu. Vòng quay khổng lồ của công viên Circus Land im lìm đóng cửa không hoạt động. Những căn nhà đang xây dựng dang dở, chưa trát vữa nằm phơi mình trong ánh nắng chói chang. Dãy shophouse nằm sát bên khu nghỉ dưỡng cũng đóng cửa, treo biển “đang thi công”, một số gắn dấu niêm phong. Cả công trình im lìm vắng bóng công nhân.

Trên ngã ba lối vào của đại dự án du lịch nghỉ dưỡng rộng 1.000 héc ta chỉ thỉnh thoảng có vài du khách đi ngang rủ nhau dừng lại nơi có tấm biển nhiều màu sặc sỡ “NovaWorld Phan Thiết” chụp hình check-in. Khách sạn Movenpick và cửa hàng thức ăn nhanh Lotteria gần đó vẫn mở cửa hoạt động nhưng cả hai lạc lõng giữa khung cảnh im lìm xung quanh.

 Không khí trầm lắng tại Nova World Phan Thiết vào dịp cuối năm trái ngược hoàn toàn với sự sôi động nhộn nhịp trước đó không lâu. Vài tháng trước hàng ngàn công nhân làm việc trên công trường xây dựng có vốn đầu tư năm tỉ đô la Mỹ, nơi dự kiến cung cấp 20 ngàn sản phẩm cho Phan Thiết, thành phố du lịch có hơn 300 ngàn dân cách TP.HCM 200km.

Đặc biệt, vào dịp cuối tuần dòng người nhộn nhịp vào ra, xe hơi của những nhà đầu tư thăm quan dự án đậu la liệt trên lối vào. Những khách hàng VIP được chăm sóc bởi các nữ môi giới xinh đẹp trong đồng phục sơ mi trắng váy đen, thậm chí di chuyển bằng trực thăng Weststar AW-189, mất 40 phút thay vì hành trình bốn tiếng đi xe hơi từ TP.HCM.

Năm 2022, nhiều doanh nghiệp Việt Nam đối diện với các thăng trầm: có doanh nghiệp nhà nước thua lỗ tỉ đô, có thêm ngân hàng bị kiểm soát đặc biệt, nhiều công ty bất động sản sa lầy, có thương hiệu giáo dục tên tuổi đối diện với kịch bản phá sản. Nhưng đà tuột dốc của Novaland, nhà phát triển dự án lớn thứ hai thị trường là một trong các bất ngờ lớn nhất đi kèm với câu hỏi lớn: Tại sao?

Đầu năm 2022, NovaGroup, công ty mẹ Novaland, đã công bố hệ sinh thái tham vọng với các mảng kinh doanh vệ tinh xoay quanh mảng bất động sản. Nhiều cái tên mới lạ lẫm với chính cổ đông của Novaland: Nova Service (dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng – bán lẻ – ẩm thực) – Nova Education (M&A một số cơ sở giáo dục) – Nova Consumer (sản xuất nông nghiệp – hàng tiêu dùng) – Novatech (công nghệ) – Nova Logistics (xe buýt) – Nova Finance (cung cấp dịch vụ ngân hàng tài chính) – Nova Industry (xây dựng – nội thất).

Viễn cảnh không xa người mua nhà sống trong các căn hộ Novaland xây dựng sử dụng đồ nội thất do Nova cung cấp. Cư dân thụ hưởng dịch vụ học tập, ăn uống, giải trí, du lịch nghỉ dưỡng và di chuyển bằng phương tiện của Nova. Họ mua các sản phẩm nông nghiệp, hàng tiêu dùng do Nova sản xuất tại chính các siêu thị Nova Market. Cư dân thanh toán chi tiêu bằng dịch vụ tài chính thương hiệu Nova…

Thực tế, có lúc Nova là cái tên nội địa hoạt động âm thầm nhưng năng động nhất trên thị trường M&A. Tầm ngắm của công ty tư nhân này trải rộng từ các thương hiệu F&B, công ty xây lắp, thực phẩm, giáo dục, du lịch nghỉ dưỡng tới chứng khoán, hàng không. Họ dành cả mối quan tâm trở thành cổ đông lớn tại các ngân hàng thương mại cổ phần “vô chủ” – các nhà băng tư nhân có cơ cấu cổ đông phân tán, không có cổ đông cá nhân chi phối.

Lãnh đạo một công ty xây lắp quy mô trung bình tại TP.HCM kể, với bề dày thi công xây lắp dân dụng trong ngành hơn 20 năm, công ty này có tập khách hàng riêng và giữ lịch sử tín dụng tốt với ngân hàng. Nova từng đặt vấn đề M&A mua lại cổ phần của doanh nghiệp với mức định giá cao gấp đôi so với các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng cuối cùng thương vụ không thành công. “Họ đề xuất phương án chia làm nhiều đợt thanh toán kéo dài đến 10 năm, dùng chính lợi nhuận hằng năm tạo ra để thanh toán,” vị này cho biết.

Giữa năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam đuối sức do tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt và các khó khăn lan rộng trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng Novaland vẫn tỏ ra tự tin với mục tiêu khá tham vọng. Họ đặt kế hoạch tăng trưởng năm 2022 gấp đôi so với năm 2021 với gần 36 ngàn tỉ đồng doanh thu, 6.500 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế, cao nhất trong lịch sử hoạt động của thương hiệu bất động sản 15 năm tuổi.

Nhà phát triển này dự kiến giới thiệu ra thị trường 15 ngàn sản phẩm. 80% trong số đó tập trung tại ba dự án lớn Nova World Hồ Tràm (1.000 héc ta), NovaWorld Phan Thiết (1.000 héc ta) và Aqua City (614 héc ta) – các dự án dự kiến mang lại mức lợi nhuận 2–3 tỉ đô la Mỹ giai đoạn 2022–2024, theo tuyên bố của lãnh đạo công ty.

Kinh doanh đa ngành, lấn sân sang các lĩnh vực mới mẻ và không phải sở trường luôn ẩn chứa nhiều cạm bẫy. Nhiều câu hỏi đặt ra: Nova giải quyết bài toán nhân lực trong các lĩnh vực mới như thế nào? Mở rộng nhanh chóng, năng lực cạnh tranh của Nova ra sao, cân đối bài toán tài chính như thế nào khi nhiều mảng kinh doanh mới chắc chắn không mang lại lợi nhuận nhanh chóng?

Việc tay chơi mới mở rộng ồ ạt các thương hiệu F&B, tạo quan ngại với những chuỗi nhà hàng có thâm niên kinh doanh hàng chục năm. “Ngành kinh doanh nhà hàng nhìn qua đơn giản nhưng bên trong có nhiều tiểu tiết, thành công không dễ, đặc biệt với những người ngoại đạo. Nhưng họ có tiềm lực tài chính nên khuấy đảo thị trường lao động. Hậu quả nhãn tiền là mình chảy máu nhân sự,” CEO của một trong các chuỗi nhà hàng lớn nhất Việt Nam nói.

Về bước đi mở rộng của chuỗi bán lẻ Nova Market, một cựu quản lý cao cấp của Big C, người được mời về phụ trách phát triển nhánh bán lẻ Nova Market, lý giải: “Thương hiệu Novaland chủ yếu được biết đến ở phía Nam. Việc hệ thống bán lẻ, siêu thị Nova Market có mặt tại miền Trung và miền Bắc sẽ giới thiệu thương hiệu cho Novaland, thu hút người mua bất động sản nhiều hơn.” Trong khi đó, đánh giá về rủi ro đa ngành của Nova, giám đốc một quỹ đầu tư lớn, cổ đông tổ chức của Novaland nhận xét: “Họ có thể thất bại nhưng nếu cắt lỗ thiệt hại chỉ giới hạn khoảng vài ngàn tỉ. Giới hạn này có thể chấp nhận được cho việc thử nghiệm.”

Quay trở lại mảng bất động sản, thương hiệu Novaland được tín nhiệm sau dự án đầu tay Sunrise City chào bán trên thị trường từ năm 2009. Với người ở, những dự án sau này của Novaland như Lakeview City, Saigon Royal Residence, Newton Residence, Botanica Primier… được ưa thích vì chất lượng sản phẩm và dễ lựa chọn khi vị trí phân bố rải rác ở nhiều quận trung tâm TP.HCM.

Với nhà đầu tư, ngay khi Novaland chuyển hướng về tỉnh lẻ do dự án tại TP.HCM ách tắc pháp lý, nhà phát triển dự án này được ưa chuộng vì khả năng hỗ trợ và chăm sóc của đội ngũ môi giới cũng như các giải pháp thanh toán linh động. Đặc biệt Novaland có “khả năng” tạo lợi nhuận cho người lướt sóng. Chẳng hạn, sản phẩm “căn nhà thứ hai” tại NovaWorld Hồ Tràm, dự án cách TP.HCM 120km, giá bán ban đầu bốn tỉ đồng nhưng sau hai năm có những nhà đầu tư đã chuyển nhượng thành công với giá sáu tỉ đồng.

Lê Kiều Trang, cựu quản lý môi giới cao cấp của Novaland đánh giá nhà phát triển dự án này tổ chức được đội ngũ bán hàng tâm huyết và phát huy sức mạnh của hệ sinh thái hỗ trợ cho bất động sản. Chẳng hạn, người ghé thăm nhà mẫu của Novaland cũng được tặng voucher nghỉ dưỡng, ăn uống.

“Chính sách chiết khấu, tặng nội thất, khuyến mãi của Novaland cũng giống như nhiều công ty khác nhưng giải pháp thanh toán 1% giá trị hợp đồng mỗi tháng của Novaland là sự khác biệt lớn. Bất động sản là tài sản giá trị rất lớn nhưng Nova có cách biến thành sản phẩm trả góp,” nữ quản lý đã có kinh nghiệm tại nhiều công ty bất động sản từ Sun Group tới Novaland và Masterise Homes so sánh.

Novaland niêm yết trên sàn từ năm 2016 và cổ phiếu NVL liên tục đi lên, gần như điều chỉnh không đáng kể trong các đợt thị trường suy giảm. Giữa năm 2022, vốn hóa Novaland thời điểm cao nhất từng vượt bảy tỉ đô la Mỹ. Bất chấp thị trường chứng khoán sau đó rung lắc, NVL là cổ phiếu lớn có mức giữ giá tốt nhất trong nhóm VN30 khi cơ cấu cổ đông cô đặc, gia đình nhà sáng lập Bùi Thành Nhơn kiểm soát phần lớn số cổ phần.

Nova Consumer, người anh em với Novaland đã IPO trong quý 1.2022, dự kiến niêm yết trên HoSE và được kỳ vọng trở thành công ty tỉ đô tiếp theo. Vị thế của Novaland được củng cố khi quý 3.2022, Warburg Pincus, một trong các định chế tài chính tên tuổi lớn trên thế giới đã rót thêm khoản đầu tư 250 triệu đô la Mỹ vào công ty này.

Nhà phát triển dự án lớn thứ hai thị trường xuất hiện trong các báo cáo phân tích của nhiều công ty chứng khoán với những nhận định lạc quan, kèm khuyến nghị đồng nhất: “MUA!” Các dự báo nhấn mạnh vào ưu thế: “Novaland là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại Việt Nam, một trong những thương hiệu Việt rất có uy tín trên thị trường vốn quốc tế” (SBS); “Novaland là công ty phát triển bất động sản niêm yết lớn thứ hai với quỹ đất dự kiến gần 10.600 hecta, đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp và khả năng huy động vốn tốt” (ACBS); “Novaland có doanh thu chưa ghi nhận khổng lồ mang lại tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, con số có thể lên tới 7,6 tỉ đô la Mỹ” (VNDirect); “Aqua City và NovaWorld sẽ thúc đẩy mạnh mẽ triển vọng doanh số bán hàng và lợi nhuận năm 2022” (VCSC)…

Trước các cơn bão lớn, những đám mây đen chỉ xuất hiện ở phía xa xa chân trời trong khi vùng tâm bão giữ vẻ bình yên giả tạo. Bối cảnh thị trường bất động sản năm 2022 khác xa so với những năm trước đây. Sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm gây ồn ào, các nhà đầu tư lần lượt chọn bỏ cọc, ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Cộng với bộ Tài chính siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu sau khi lãnh đạo Tân Hoàng Minh bị khởi tố, kênh dẫn vốn trung hạn của các công ty bất động sản tê liệt, hầu hết gặp áp lực nặng nề trong việc xoay xở nguồn tiền thanh toán các lô trái phiếu đến hạn. Sau các động thái tăng lãi suất liên tiếp từ Fed, chu kỳ tiền rẻ tại Việt Nam chấm dứt. Lãi suất tăng cao gây áp lực đến nhiều doanh nghiệp bất động sản như ngọn nến cháy hai đầu: một đầu chi phí tăng, đầu kia nhà đầu tư cân nhắc khiến thanh khoản lao dốc, tốc độ ra hàng chậm dần, thậm chí dừng hẳn.

Những áp lực chưa dừng lại. Việc tỉ giá USD/VND dao động mạnh vào cuối quý 3.2022 khiến ngân hàng Nhà nước can thiệp, bình ổn bằng cách đẩy mạnh bán đô la Mỹ hút tiền về. Ước tính khoảng hơn 20 tỉ đô la Mỹ đã được bán ra tính đến đầu tháng 12.2022 nhằm kiểm soát các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Các ngân hàng hầu hết sử dụng hết “room” tín dụng từ giữa năm 2022.

Vốn đầu tư công giải ngân chậm chạp nhất trong nhiều năm trở lại đây với hơn một triệu tỉ đồng nằm trong kho bạc khiến tổng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế cạn kiệt. Vụ án khởi tố và bắt giữ bà Trương Mỹ Lan, chủ tịch Vạn Thịnh Phát, khiến nhà đầu tư mua trái phiếu An Đông đứng trước nguy cơ trắng tay đã kích hoạt làn sóng bán tháo trên thị trường trái phiếu.

Theo ước tính của Fiingroup, trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 35% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm đầu quý 4.2022, tương đương 455 ngàn tỉ đồng. Những giọt nước tràn ly liên tiếp khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong đó có Novaland hứng chịu tác động tiêu cực dồn dập. “Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn pháp lý trong nhiều năm qua, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm,” tiến sĩ Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận xét.

Các vết gợn đã xuất hiện trong báo cáo tài chính của Novaland trước đây nhưng đã bị vô tình hoặc cố ý bỏ qua. Từ năm 2019 đến nay dòng tiền hoạt động của nhà phát triển dự án lớn thứ hai trên thị trường liên tục âm trên dưới 10 ngàn tỉ đồng mỗi năm.

Lợi nhuận sau thuế của Novaland hàng ngàn tỉ đồng, tăng trưởng theo từng năm nhưng hoạt động tài chính chuyển nhượng vốn chiếm tỉ trọng khá lớn. Novaland là một trong các công ty sử dụng tỉ lệ đòn bẩy tài chính cao trong đầu tư, dư nợ cuối quý 3.2022 theo báo cáo tài chính hơn 70 ngàn tỉ đồng, tỉ lệ đòn bẩy tài chính gấp 1,6 lần vốn chủ sở hữu, tương đối cao so với các nhà phát triển dự án tên tuổi khác.

Cổ phiếu NVL còn được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Một thông tin tiêu cực được nhắc trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng chưa được nhận diện rủi ro đúng mức: Novaland triển khai nhiều dự án nguồn gốc đất công, gắn với rủi ro pháp lý nên dự án có thể đóng băng nhiều năm và khó chuyển nhượng.

Các áp lực tài chính khiến hệ sinh thái mới hình thành xung quanh Novaland trước đó chưa lâu đã phải thu hẹp công bố cắt giảm nhân sự ồ ạt. Một số mảng chấm dứt hoạt động, một số thu hẹp, một số tìm nhà đầu tư để chuyển nhượng. Tin tức tiêu cực lan rộng kích thích làn sóng bán tháo cổ phiếu NVL đầu tiên trên thị trường.

Khi doanh nghiệp cạn tiền mặt, cổ phiếu tất yếu vận động theo quy luật cung cầu. Cổ phiếu NVL lao dốc tạo thành hiệu ứng hòn tuyết lăn, kích hoạt làn sóng bán tháo lớn chưa từng có với một blue-chip trong nhóm VN30: 17 phiên sàn, vốn hóa bốc hơi 5 tỉ đô la Mỹ trong vòng hơn một tháng. Đà giảm chỉ chững lại và phục hồi một phần khi một nhóm nhà đầu tư nội địa có tiềm lực tài chính và tiền mặt nhận ra cơ hội, tham gia mua khớp lệnh hàng trăm triệu cổ phiếu NVL trên sàn.

Những biến động đẩy Nova vào sự rối loạn. Sau hai năm, công ty lại chuyển trụ sở chính về tòa nhà cũ trên đường Nguyễn Du (quận 1, TP.HCM) phù hợp với cơ cấu nhân sự và nhằm tiết giảm chi phí. Nguồn tin từ nội bộ tập đoàn cho biết, những ngày đầu một số quản lý cấp cao tắt máy không tới công ty và sau đó rời bỏ con thuyền đang chòng chành gây hoang mang cho những người ở lại.

Nhiều đối tác tìm đến công ty gây sức ép về các khoản nợ đến hạn thanh toán khiến đích thân nhà sáng lập Bùi Thành Nhơn, người trước đó rút khỏi các vị trí chính thức tại Novaland phải xuất hiện giải tỏa các áp lực. Trong một buổi gặp với đội ngũ môi giới nòng cốt, Bùi Cao Nhật Quân, con trai nhà sáng lập, kiến trúc sư của chiến lược mở rộng, đã khích lệ đội ngũ bán hàng trong xúc động tràn mi: “Các bạn ngồi đây sẽ quyết định vận mệnh của Novaland!”

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư nội địa cử người tham gia quá trình tái cấu trúc công ty này, không loại trừ khả năng có sự thay đổi lớn về cấu trúc sở hữu với sự xuất hiện của các nhà đầu tư bên ngoài.

Công ty chứng khoán SSI ước tính doanh số bán hàng lũy kế của Novaland đạt 9,8 tỉ đô la Mỹ vào thời điểm cuối quý 3.2022. Tuy nhiên các dự án bất động sản thông thường mất 3-4 năm để hoàn thành quá trình bàn giao nên Novaland phải mất thời gian tương đương để ghi nhận doanh thu đầy đủ vào báo cáo kết quả kinh doanh.

Mới đây, Novaland cho biết có 32 ngàn tỉ đồng thu từ khách hàng đang bị ngân hàng giữ lại để làm tài sản đảm bảo bổ sung. Hiểu đơn giản, công ty đã vay/phát hành trái phiếu và thế chấp cả dự án, trong đó bao gồm quyền tài sản và lợi ích phát sinh từ tài sản. Khi nhà phát triển dự án bán sản phẩm, tiền thu về hay lợi ích phát sinh vẫn được xem là một phần của tài sản đảm bảo.

Công ty muốn dùng số tiền này, kể cả các chi phí hợp lý cho dự án như xây dựng, nộp tiền sử dụng đất… thì phải được sự đồng ý từ các ngân hàng. Theo các quy định hiện hành, nhà phát triển dự án không thể tùy tiện sử dụng khoản tiền này cho mục đích thanh toán các khoản nợ khác đến hạn.

Giải pháp nào để nhà phát triển số hai trên thị trường vượt qua bĩ cực? Bán bớt dự án, tìm kiếm sự tham gia của các nhà đầu tư mới, giảm tỉ lệ đòn bẩy tài chính… là cách Novaland đang làm. Nhưng có những  ẩn số ngoài dự liệu phụ thuộc vào thị trường: Trong bối cảnh lãi suất tăng và nhiều khả năng thị trường địa ốc đóng băng, các nhà đầu tư lướt sóng không còn nhiều động lực tham gia thị trường thời gian tới. Bên cạnh đó thời gian nhận nhà đã cận kề, ai sẽ là người có nhu cầu thật sự sở hữu “căn nhà thứ hai” ở NovaWorld khi các vấn đề pháp lý chưa khơi thông?

Theo Forbes Việt Nam số 113, tháng 1.2023