multi-media / Megastory

Hồ sơ: ESR – đối thủ mới của ngành bất động sản

Bài: Jonathan Burgos - Ảnh: Darren Gabriel Leow/Forbes Asia

Bắt đầu từ một hợp đồng quan trọng, ESR trở thành nhà quản lý bất động sản lớn nhất châu Á. Từ đó, chủ tịch Jeffrey Perlman liên tục xây dựng các bất động sản như trung tâm dữ liệu, trung tâm logistics và kho hàng phục vụ sự bùng nổ kỹ thuật số của châu Á.

Jeffrey Perlman giám sát sự tăng trưởng chóng mặt của công ty bất động sản ESR Cayman niêm yết tại Hong Kong kể từ thời điểm anh đặt chân đến Singapore năm 2016. Khi đó, bất động sản do ESR quản lý đã tăng gần 1.800% lên 140 tỉ đô la Mỹ. ESR trở thành nhà quản lý bất động sản lớn thứ năm trên thế giới tính theo AUM (tài sản đang quản lý) và là công ty lớn nhất có trụ sở tại châu Á.

“Chưa từng có ai đưa ra được sách hướng dẫn cho xu thế phát triển này. Những gì chúng tôi làm được rõ ràng đã thu hút rất nhiều quan tâm,” Perlman nói trong lúc nhìn từ văn phòng Warburg Pincus ra khu nghỉ dưỡng tích hợp mang tính biểu tượng Marina Bay Sands của Singapore.

Perlman vạch ra định hướng chiến lược của ESR trong vai trò là chủ tịch. Anh đảm nhiệm vị trí này từ năm 2019, khi ESR niêm yết cổ phiếu tại Hong Kong, trong lúc giám sát mảng bất động sản của công ty PE này tại châu Á -Thái Bình Dương và các hoạt động tại Đông Nam Á với vai trò giám đốc điều hành.

ESR đang xây cơ sở logistics tiên tiến nhất của mình (bản vẽ thiết kế ở trên) gần sân bay Haneda của Tokyo. Khi được hoàn thành vào tháng 3.2023, đây là cơ sở logistics đầu tiên trên thế giới sử dụng máy bay không người lái để vận chuyển gấp hàng hóa. Với tổng diện tích sàn gần 390 ngàn m2, trung tâm phân phối ESR Amagasaki (hình dưới) ở Osaka là kho bãi lớn nhất ở châu Á – Thái Bình Dương.

Chính thương vụ tiếp quản doanh nghiệp khổng lồ bất động sản ARA Asset Management của Singapore đã đưa ESR vào hàng ngũ những nhà quản lý bất động sản lớn nhất thế giới. Trong thỏa thuận bắt đầu vào tháng 8.2021 và kết thúc vào tháng 1.2022, nhà đại tư bản Singapore John Lim đã bán công ty ARA của mình (AUM 95 tỉ đô la Mỹ) với giá 5,2 tỉ đô la Mỹ cho ESR. Rất nhanh, từ 36,4 ỉ đô la Mỹ vào thời điểm đó, AUM của ESR đã tăng gấp bốn lần.

Giao dịch có lợi cho cả hai bên. Thông qua kết hợp với ESR, Lim và nhà đầu tư chủ chốt lâu năm, tỉ phú Singapore Chew Gek Khim, đã chuyển đổi cổ phần của họ trong công ty tư nhân ARA thành khoảng 5% cổ phần cho mỗi người trong một công ty đại chúng lớn hơn nhiều. ESR cũng mở rộng được quy mô trong một ngành mà việc trở nên lớn mạnh hơn sẽ mang lại hiệu quả ngày càng tốt hơn.

Chew cho biết: “Thông qua hợp nhất, chúng tôi có thể tạo ra một Blackstone châu Á”. Đây là sự so sánh hợp lý. ESR hiện là công ty đại chúng quản lý tài sản lớn thứ ba trên thế giới, chỉ sau Blackstone và Brookfield. Perlman đặt mục tiêu thu hẹp khoảng cách với hai doanh nghiệp khổng lồ Bắc Mỹ đó. Perlman cho biết: “Chúng tôi đang bám họ sít sao.”

Dưới sự điều hành của Perlman, ESR đang xây dựng nền tảng cơ sở hạ tầng hỗ trợ các ngành công nghiệp kỹ thuật số và thương mại điện tử đang bùng nổ của châu Á. Họ phát triển trung tâm dữ liệu, trung tâm logistics và kho hàng, cùng với xây và mua lại cơ sở logistics ở khu vực để đáp ứng nhu cầu từ những doanh nghiệp thương mại điện tử khổng lồ Amazon, Alibaba, Coupang và JD.com cùng nhiều công ty có hoạt động kinh doanh tăng vọt từ khi đại dịch bùng phát đầu năm 2020.

Nhờ đó, ESR phát triển mạnh mẽ vào thời điểm mà nhiều công ty bất động sản đang quay cuồng với COVID-19 và các nhà phát triển bất động sản nhà ở đang ngập trong nợ của Trung Quốc phải đối mặt với khủng hoảng tiền mặt. Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản của châu Á chứng kiến cổ phiếu công ty bị ảnh hưởng vì đại dịch, giá cổ phiếu của ESR đã tăng 53% trong hai năm rưỡi kể từ khi IPO (và trong cả những ngày đen tối nhất thời bùng dịch.)

Chiến lược phát triển bất động sản cho các doanh nghiệp thuộc nền kinh tế mới – thay vì xây những tòa nhà chọc trời lấp lánh, khách sạn sang trọng hay mang tính biểu tượng – được xem là xuất phát từ Perlman, đồng sáng lập e-Shang. Công ty có trụ sở tại Thượng Hải này sáp nhập với tập đoàn Redwood của Singapore năm 2016 để thành lập ESR, công ty có vốn hóa thị trường 15 tỉ đô la Mỹ, vượt qua một số nhà phát triển bất động sản nổi tiếng của châu Á.

Perlman nhớ lại: “Chúng tôi muốn trở thành nhà phát triển thương mại điện tử và chủ sở hữu nhà đất, và đó là cách chúng tôi bắt đầu. Mục tiêu là bắt đầu cung cấp hạ tầng logistics và sau đó dần xây dựng nền tảng quản lý quỹ có năng lực.”

Tài sản kết hợp của ESR và ARA gồm 95 tỉ đô la Mỹ trong các loại hình đầu tư tư nhân và 14 quỹ REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) trị giá 45 tỉ đô la Mỹ – trở thành công ty quản lý quỹ REIT lớn nhất ở châu Á – Thái Bình Dương. Công ty kết hợp này sở hữu và quản lý hơn 35 triệu m2 bất động sản tại 28 quốc gia, trong đó hơn 80% (tính theo diện tích sàn) là tài sản thuộc nền kinh tế mới như kho hàng logistics và trung tâm dữ liệu.

Tuy nhiên, ESR không thể tồn tại nếu Warburg Pincus không cử Perlman đến châu Á vào cuối năm 2008. Anh đến để hỗ trợ xây dựng danh tiếng của công ty trong khu vực sau khi thị trường nhà ở Hoa Kỳ sụp đổ, gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Perlman gia nhập công ty cổ phần tư nhân New York này vào năm 2006, một năm sau khi trở thành chuyên gia phân tích đầu tư bất động sản của ngân hàng đầu tư Credit Suisse First Boston ở phố Wall, có bằng cử nhân quản trị kinh doanh từ đại học Michigan.

Sau đó anh làm việc cho đội ngũ đầu tư bất động sản toàn cầu của Warburg Pincus, di chuyển qua lại giữa Trung Quốc, tìm kiếm các giao dịch với đối tác ở đại lục của công ty (hiện do Ellen Ng lãnh đạo.) Perlman kể: “Tôi đi lại giữa Bắc Kinh và Thượng Hải, về cơ bản cuộc sống gói gọn trong một chiếc vali.”

Khi hoạt động kinh doanh tại Trung Quốc phát triển, Perlman dành nhiều thời gian hơn ở đó (trong năm 2010, anh ở đó 250 ngày), và thật hợp lý khi cân nhắc chuyển sang châu Á. Vì vậy, vào năm 2011, anh cầu hôn bạn gái Elizabeth với lời hứa hẹn: “Em sẽ gặp anh nhiều hơn nếu chúng ta chuyển đến Hong Kong.”

Vào thời điểm Perlman và hôn thê chuyển đến đó cuối năm 2011, anh đã thực hiện một số giao dịch ở Trung Quốc, bao gồm hợp tác giữa Warburg Pincus với các nhân vật kỳ cựu trong ngành logistics, Jeffrey Shen và Sun Dongping, để thành lập nhà phát triển kho hàng e-Shang. “Thời điểm đó, kho bãi không phải là thị trường lớn và nguồn cung cấp các cơ sở logistics hiện đại, có quy mô ở cấp tổ chức rất hạn chế,” Shen, đồng sáng lập kiêm đồng giám đốc điều hành ESR, nhớ lại. “Hiển nhiên, chúng tôi nhìn thấy được tiềm năng, đặc biệt là với sự gia tăng của thương mại điện tử.”

Sự nghiệp nổi bật của Perlman được truyền cảm hứng từ cha mẹ quá cố của anh, cả hai đều là luật sư. Người cha Michael Perlman – từng làm luật sư bất động sản ở Michigan – khuyến khích Jeffrey học kinh doanh, giống chị gái Dana, giám đốc chiến lược và quản lý quỹ tại hãng thời trang PVH Corp. có trụ sở ở New York, chủ sở hữu của nhãn hàng Tommy Hilfiger và Calvin Klein.

Trong lúc tạo dấu ấn của ESR trong khu vực, Perlman cũng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng Warburg Pincus sang Đông Nam Á. Dự đoán những cơ hội mới trong khu vực, vào năm 2015 Perlman đề xuất thành lập văn phòng tại Singapore với CEO Chip Kaye – người thành lập chi nhánh châu Á của Warburg Pincus vào năm 1994 – và chủ tịch Tim Geithner, cựu bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ.

Kể từ năm 2013, Warburg Pincus rót gần ba tỉ đô la Mỹ vào 15 công ty ở Đông Nam Á. Trong đó đáng chú ý nhất là hợp tác với Vingroup của tỉ phú Việt Nam Phạm Nhật Vượng để hình thành nhà phát triển trung tâm mua sắm Vincom Retail. Công ty này gọi được 740 triệu đô la Mỹ khi lên sàn năm 2017 – đợt IPO lớn nhất từ trước đến nay của Việt Nam và Warburg Pincus thoái vốn vào năm 2019. Công ty cũng củng cố đội ngũ trong khu vực, đưa giám đốc điều hành Saurabh Agarwal từ New York đến Singapore vào năm 2017.

Perlman chuyển đến Singapore vào năm 2016, nơi vợ chồng anh sinh hai con và là cơ sở để anh giám sát các đầu tư của Warburg Pincus. Anh coi Singapore là tâm điểm trong hoạt động kinh doanh mở rộng của ESR nhờ sự hiện diện rộng lớn của ARA trong trung tâm tài chính này, bao gồm các tài sản có giá trị cao như Suntec City, khu bất động sản với trung tâm mua sắm, văn phòng và trung tâm hội nghị.

Perlman trở thành nhân vật nổi tiếng,” Stuart Gibson, đồng sáng lập kiêm đồng giám đốc điều hành ESR, nói trong cuộc phỏng vấn qua video vào tháng 1.2022. “Anh ấy ở đây và cũng có mặt khắp mọi nơi.”

Năm 2016, bên cạnh việc thành lập ESR, Warburg Pincus cũng hợp tác với Lim để chuyển ARA thành sở hữu tư nhân và hủy niêm yết công ty khỏi sàn Singapore vào năm sau trong một thỏa thuận trị giá 1,3 tỉ đô la Mỹ. Khi được hỏi liệu anh có lưu ý đến tiềm năng sáp nhập của ESR và ARA khi Warburg Pincus đầu tư vào ESR hay không, Perlman cho biết mặc dù anh không hình dung điều đó nhưng anh đã mời Shen đến Singapore năm 2017 để gặp Lim.

“Tôi không nghĩ tại thời điểm đó mình có tâm lý ‘chúng ta sẽ hợp lực,’ nhưng khi bạn tham gia công việc kinh doanh cùng mọi người, nhận thấy sự hòa hợp và niềm đam mê của mọi người, bạn sẽ hiểu được đó là điều hoàn toàn có thể xảy ra,” Perlman nói trong cuộc gọi video sau khi hoàn tất mua lại ARA vào tháng 1.2022. Lim – người đồng sáng lập ARA với Justin Chiu của CK Asset hai thập niên trước – từ chối bình luận cho bài viết này.

Tuy nhiên, theo Gibson, người cùng Shen đàm phán thỏa thuận vào năm ngoái, Perlman đứng ngoài khi ESR đề xuất mua lại ARA vào tháng 8.2021, không tham gia bất kỳ cuộc thảo luận thỏa thuận nào, với lý do anh đang giữ các vai trò đồng thời tại ESR và Warburg Pincus, cổ đông lớn nhất của ARA. Gibson nói: “Perlman muốn tham gia mọi giao dịch, nhưng anh ấy không được phép tham gia thỏa thuận này.”

Theo ước tính, lợi nhuận ròng kết hợp của ESR và ARA tăng gấp đôi lên 347 triệu đô la Mỹ trong sáu tháng kết thúc vào tháng 6.2021 so với một năm trước đó, nhờ nhu cầu thuê kho bãi từ các công ty thương mại điện tử tăng mạnh và hoạt động kinh doanh quản lý quỹ đang bùng nổ.

Trong nghiên cứu công bố vào tháng 1.2022, các nhà phân tích của Morgan Stanley, Wilson Ng và Derek Chang, cho biết lợi nhuận dự kiến sẽ tăng hơn 15% dựa trên dự báo tốc độ tăng trưởng kép hằng năm tính đến năm 2025, nguồn tài sản của nền kinh tế mới cùng nguồn phí quản lý và phát triển bất động sản.

Perlman cho biết: “Các xu thế dài hạn lớn nhất đang trở thành nền tảng cho sự phát triển của doanh nghiệp chúng tôi.” Đó là sự bùng nổ thương mại điện tử, chuyển đổi kỹ thuật số và tài chính hóa của thị trường bất động sản trên khắp châu Á – Thái Bình Dương. “Sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử chỉ vừa được đẩy mạnh trong thời kỳ đại dịch.”

Để củng cố vị thế của mình, ESR muốn đầu tư sâu hơn vào nền kinh tế mới và đang thúc đẩy việc xây dựng các gian bếp đám mây, cơ sở lưu trữ lạnh, trung tâm dữ liệu và kho hàng trên khắp châu Á – Thái Bình Dương. Trong hai năm qua, công ty gọi được hơn 10 tỉ đô la Mỹ để tài trợ cho các dự án này và sẽ khởi động vào năm 2022.

Song song đó, họ ra mắt hai quỹ bổ sung sẽ huy động được tới 2,5 tỉ đô la Mỹ để mở rộng sang ngành trung tâm dữ liệu đang bùng nổ. Theo nhà tư vấn bất động sản Knight Frank, nhu cầu về cơ sở vật chất để chứa các máy chủ hỗ trợ điện toán đám mây và các nền tảng kỹ thuật số khác sẽ tăng gấp đôi ở châu Á – Thái Bình Dương trong vòng 3-5 năm tới.

ESR xây xong kho hàng lớn nhất châu Á – Thái Bình Dương trong thời kỳ cao điểm của đại dịch vào tháng 6.2020. Với tổng diện tích sàn gần 390 ngàn m2, trung tâm phân phối ESR Amagasaki sáu tầng ở Osaka có các tiện nghi như trung tâm chăm sóc trẻ em, sảnh khách riêng và các cửa hàng bán lẻ cũng như các tính năng thân thiện với môi trường bao gồm máy phát điện chạy bằng năng lượng mặt trời và các ổ sạc cho xe tải điện giao hàng.

Công ty đang xây dựng cơ sở logistics cao nhất và tiên tiến nhất gần sân bay Haneda của Tokyo. Trung tâm phân phối ESR Higashi Ogishima chín tầng sẽ là cơ sở logistics đầu tiên trên thế giới có thể vận chuyển hàng hóa bằng máy bay không người lái sau khi kho hàng rộng khoảng 366 ngàn m2 hoàn thành vào tháng 3.2023.

Tại Trung Quốc, nơi công ty có hơn 13 tỉ đô la Mỹ AUM, ESR vừa mua danh mục gồm 11 nhà kho với tổng diện tích sàn là 550 ngàn m2. Đây là giao dịch lớn nhất trong số các giao dịch như vậy ở khu vực Thượng Hải mở rộng. Đồng thời công ty xây mới 2,5 triệu m2 không gian logistics và trung tâm dữ liệu trên cả nước.

Perlman nhận thấy nhiều tiềm năng tăng trưởng hơn ở Trung Quốc. Anh không nản lòng trước khả năng suy thoái của thị trường nhà ở tại đây sau khi China Evergrande Group – nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ hơn 300 tỉ đô la Mỹ – không trả được nợ trái phiếu vào năm ngoái. “Bất động sản nhà ở là khu vực nhận được nhiều sự chú ý, báo chí luôn đưa tin về lĩnh vực này,” anh nói. “Cơ sở hạ tầng của nền kinh tế mới được chính phủ hỗ trợ rất nhiều. Họ biết họ cần thêm kho hàng, trung tâm dữ liệu.”

Vijay Natarajan, chuyên gia phân tích tại RHB Singapore, cho biết lãi suất tăng cao hơn có thể làm chậm tốc độ mua lại dày đặc của ESR, vì chi phí vốn tăng lên có thể làm giảm giá trị tích lũy của các giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, “mặc dù có khả năng lãi suất sẽ tăng, ESR vẫn ở vị thế thuận lợi hơn để điều hướng thị trường này,” ông nói thêm. “Mô hình ít tài sản và nguồn thu định kỳ mạnh mẽ tạo lợi thế cho ESR chống lại tác động ban đầu của việc lãi suất tăng cao hơn.”

Việc mua lại ARA cũng củng cố bảng cân đối kế toán của công ty. Trong báo cáo nghiên cứu được công bố vào tháng 1.2022, Credit Suisse cho biết tỉ suất đòn bẩy tài chính giảm từ 62% vào tháng 6.2021 xuống còn 34% sau khi hoàn tất thỏa thuận, tạo điều kiện cho công ty mới sáp nhập này phát hành thêm công cụ nợ để chuẩn bị ngân sách cho các thương vụ mua lại tương lai.

Bên cạnh tăng trưởng tự thân, ESR cũng hoàn tất các giao dịch với tổng trị giá hơn 10 tỉ đô la Mỹ trong năm 2021, năm bận rộn nhất cho đến nay của họ. Tháng 4.2021, công ty hợp tác với quỹ đầu tư quốc gia Singapore GIC để mua các kho hàng trên khắp nước Úc với giá 3,8 tỉ đô la Úc (2,8 tỉ đô la Mỹ) từ Blackstone trong giao dịch bất động sản logistics lớn nhất nước này, đồng thời đầu tư vào dự án trung tâm dữ liệu trị giá hai tỉ đô la Mỹ ở Nhật Bản trong cùng tháng. Hồi tháng 10.2021, hai tháng sau khi công bố thương vụ mua lại ARA, ESR đã tiến hành hợp nhất các đơn vị được niêm yết tại Singapore là ARA Logos Logistics Trust và ESR REIT.

Theo Perlman, một khi ESR được mở rộng quy mô, sở hữu các kho bãi và trung tâm dữ liệu trị giá 59 tỉ đô la Mỹ, công ty sẽ có thể thu hút các nhà đầu tư đang tìm cách triển khai vốn nhưng cần ít nhà quản lý hơn. Theo báo cáo do nhà tư vấn bất động sản JLL công bố vào tháng 2.2022, các nhà đầu tư toàn cầu đã rót khoảng 48 tỉ đô la Mỹ vào các bất động sản logistics trên khắp châu Á – Thái Bình Dương trong năm 2021, vượt mức kỷ lục 32 tỉ đô la Mỹ của năm trước. JLL ước tính công ty mới sáp nhập này có thể khai thác được thị trường trị giá khoảng 2,5 ngàn tỉ đô la Mỹ trên khắp châu Á – Thái Bình Dương.

Stuart Crow, CEO phụ trách thị trường vốn châu Á – Thái Bình Dương tại JLL, cho biết: “Jeff là chuyên gia giao dịch tuyệt vời, vận dụng kinh nghiệm toàn cầu của mình để đạt được thành công lớn ở châu Á.” Là người đi đầu ở một trong những lĩnh vực phát triển nhanh nhất, Perlman “hiểu rõ chi tiết về tài sản và thị trường, đồng thời cũng lưu ý điều chỉnh phù hợp với thị trường tài chính của châu Á,” ông nói thêm.

Perlman muốn ESR tập trung vào các dự án thuộc nền kinh tế mới nhưng anh vẫn chú ý đến cơ hội tìm thêm các dạng tài sản truyền thống cho danh mục đầu tư của ESR. Theo anh, ESR có lợi thế chiến lược để thu hút các tòa nhà văn phòng và bất động sản thương mại tham gia vào các quỹ REIT của mình hoặc quỹ đầu tư tư nhân mà các tổ chức lớn như quỹ hưu trí hoặc công ty bảo hiểm có thể muốn bán để tái phân bổ vốn.

Việc phân bổ lại cùng với nhu cầu cao đối với kho bãi và tiềm năng tạo ra các quỹ REIT mới lớn hơn trên khắp châu Á – Thái Bình Dương, mang lại cơ hội lớn cho ESR duy trì sự tăng trưởng trong những năm tới. Công ty cũng hưởng lợi từ một số xu thế dài hạn rộng lớn hơn. JLL dự báo vốn hóa thị trường của tất cả quỹ REIT ở châu Á – Thái Bình Dương sẽ tăng từ khoảng 400 tỉ đô la Mỹ hiện tại lên 1,3 ngàn tỉ đô la Mỹ năm 2030, tương tự tăng trưởng của thị trường REIT Hoa Kỳ trong hai thập niên qua.

Perlman nhận thấy ESR có quy mô và kinh nghiệm phù hợp để đạt lợi nhuận từ nhiều xu hướng trên thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt là những xu hướng mà nền kinh tế mới đang thúc đẩy. Perlman nói: “Chuyển đổi kỹ thuật số đang diễn ra liên tục trong cuộc sống hằng ngày của chúng ta.”