CEO Asset World Corp đặt cược lớn vào sự phục hồi du lịch châu Á

Đại dịch COVID-19 khiến các bãi biển và các thành phố nhộn nhịp của Thái Lan vắng bóng khách nước ngoài. Hơn 80% số phòng khách sạn không có người ở. Trong tình hình này, mọi người đều cho rằng CEO của một trong những nhà phát triển bất động sản khách sạn, bán lẻ và văn phòng lớn nhất nước này sẽ giảm thiểu hoạt động.

Tuy nhiên, ngược lại, Wallapa Traisorat, CEO của Asset World Corp. (AWC), vạch ra kế hoạch tăng trưởng 100 tỉ baht (3,2 tỉ USD) trong năm năm để định vị công ty khi thị trường du lịch bùng nổ sau đại dịch. “Chúng ta đang đối mặt với tác động ngắn hạn,” bà nói. “Chúng tôi nhận thấy tiềm năng tăng trưởng to lớn và sức mạnh của ngành du lịch Thái Lan.”

Sự lạc quan của Wallapa được hỗ trợ nhờ sức mạnh tài chính và tầm nhìn. AWC là một công ty gia đình, có chủ tịch là cha bà, Charoen Sirivadhanabhakdi, đứng thứ ba trong bảng xếp hạng những người giàu nhất Thái Lan năm nay, với giá trị tài sản ròng 12,7 tỉ đô la Mỹ. Những người còn lại của hội đồng quản trị bao gồm mẹ của bà, là phó chủ tịch và chồng bà, là giám đốc. Các thành viên trong gia đình kiểm soát phần lớn cổ phần của công ty. Wallapa cũng nằm trong số ít các nữ CEO đang lãnh đạo một công ty lớn của Thái Lan.

Bên cạnh đó, AWC mới thu được tiền mặt sau thương vụ IPO trị giá 1,6 tỉ đô la Mỹ vào tháng 10.2019, chỉ vài tháng trước khi đại dịch xảy ra. Đây là lần niêm yết lớn nhất từ trước đến nay của một công ty bất động sản trên thị trường chứng khoán của Thái Lan, do Wallapa dẫn dắt. Công ty hiện được định giá khoảng 146 tỉ baht (hơn 4,466 tỉ đô la Mỹ), với cổ phiếu giao dịch ở mức khoảng 4,5 baht (0,13 đô la Mỹ), giảm so với giá chào bán sáu baht (0,18 đô la Mỹ).

Kể từ khi IPO, Wallapa tăng cường nguồn vốn của AWC, và cho biết công ty cũng có được hạn mức tín dụng 50 tỉ baht (gần 1,53 tỉ đô la Mỹ) từ hai ngân hàng Thái Lan, trong đó 30 tỉ baht (hơn 917 triệu đô la Mỹ) từ ngân hàng Siam Commercial, để chuẩn bị cho “tăng trưởng và đầu tư.”

Trong báo cáo quý đầu tiên, AWC có tài sản trị giá 72 tỉ baht (hơn 2,2 tỉ đô la Mỹ), cộng với tiền mặt và các khoản nợ phải thu gần một tỉ baht (hơn 30,5 triệu đô la Mỹ), nhưng chỉ có 44 tỉ baht (khoảng 1,346 tỉ đô la Mỹ) nợ dài hạn.

Nguồn tài chính ổn định đã giúp AWC vượt qua giai đoạn lượng khách du lịch giảm 83% trong năm ngoái – giảm từ mức cao nhất từ trước tới nay là khoảng 40 triệu lượt khách vào năm 2019. Doanh thu giảm 54% trong năm 2020 xuống còn 6,1 tỉ baht (hơn 186,6 triệu đô la Mỹ), đẩy công ty vào tình trạng khó khăn và giảm thêm 56% so với cùng kỳ năm trước trong quý đầu tiên, với khoản lỗ ròng 594 triệu baht (gần 18,2 triệu đô la Mỹ).

Tuy nhiên, những con số đó không thể ngăn cản Wallapa lập kế hoạch xây dựng bốn khách sạn mới với 1.600 phòng, bổ sung vào chuỗi 17 khách sạn của AWC với gần năm ngàn phòng. Vào tháng 2.2021, bà cũng mua lại khách sạn Sigma Jomtien Pattaya 287 phòng với giá 550 triệu baht (hơn 16,8 triệu đô la Mỹ).

Nền tảng về kiến trúc và quy hoạch đất đai của Wallapa được thể hiện rõ trong các dự án tham vọng nhất của AWC. Khoảng 30 tỉ baht (hơn 917,8 triệu đô la Mỹ) sẽ được chi ra để phát triển khu phố Tàu lịch sử và khu vực ven sông của Bangkok, và biến Pattaya, thị trấn ven biển nhếch nhác ở phía nam thủ đô Thái Lan, thành điểm đến của hội nghị và triển lãm.

“Chúng tôi đang xem xét việc xây dựng tập đoàn bất động sản mang phong cách sống tích hợp và Thái Lan là trọng tâm của chúng tôi,” Wallapa, 47 tuổi, cho biết trong một cuộc phỏng vấn hiếm hoi qua video từ văn phòng của bà ở Bangkok. “Đó là chiến lược để chuẩn bị cho AWC phát triển trong tương lai.”

Các khách sạn mang lại 60% doanh thu cho công ty trước đại dịch, bao gồm bảy bất động sản thuộc tập đoàn khách sạn Imperial mà Charoen mua vào năm 1994, cũng như Marriott Marquis Queen’s Park, The Athenee Hotel và Okura Prestige ở Bangkok. Wallapa kỳ vọng lòng hiếu khách sẽ vẫn là động lực tăng trưởng chính và tháng 10 năm ngoái, AWC đã công bố kế hoạch xây dựng bốn khách sạn mới do Marriott International vận hành, bao gồm khu Ritz-Carlton Reserve và khách sạn Autograph Collection đầu tiên ở Thái Lan.

Nikhom Jensiriratanakorn, giám đốc tại Bangkok của công ty tư vấn khách sạn Horwath HTL cho biết: “Họ là một trong những công ty lớn của ngành du lịch Thái Lan. Họ đang mở rộng, tận dụng quy mô một cách có chiến lược và vận dụng tất cả nguồn vốn của họ.” Trong báo cáo tháng 5.2021, họ dự đoán Bangkok sẽ dẫn đầu sự phục hồi trong ngành khách sạn Thái Lan theo hình chữ V, bắt đầu từ nửa cuối năm 2022. Phuket sẽ tiếp bước vào năm 2023, một khi các lệnh hạn chế đi lại được dỡ bỏ hoàn toàn và các thỏa thuận tiếp nhận người dân qua lại được ký kết với các thị trường trọng điểm như Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc.

Là con thứ hai trong số năm người con, Wallapa lớn lên ở Thái Lan và hay đi cùng cha mẹ trong các kỳ nghỉ. Hiển nhiên, đó là những chuyến tham quan các doanh nghiệp của gia đình, khi đó chủ yếu bao gồm các nhà máy bia và nhà máy chưng cất (công ty Thai Beverage của Charoen là nhà sản xuất bia Chang nổi tiếng). Cha bà mua bất động sản mà không hề có dự định phát triển nào, nhưng lại tạo ra một quỹ đất khổng lồ cho Wallapa trong nhiều thập niên sau đó, bao gồm địa điểm có tầm nhìn ra biển, nơi Banyan Tree Krabi được khai trương hồi tháng 10.2020.

Sau khi lấy bằng kiến trúc tại ĐH Silpakorn ở Bangkok, Wallapa đến Vương quốc Anh để học thạc sĩ về quy hoạch khu vực và đô thị tại trường Kinh tế London và thạc sĩ Triết học về kinh tế đất đai tại ĐH Cambridge. Bà bắt đầu sự nghiệp với công việc phân tích tài chính tại Merrill Lynch ở Hong Kong năm 1999 và kết hôn với người yêu thời trung học Soammaphat Traisorat vào năm tiếp theo.

Bà gia nhập tập đoàn đa ngành TCC của cha mình vào năm 2001, tập trung vào kinh doanh bất động sản, sau đó thành lập AWC vào năm 2018. Vợ chồng Traisorat có năm người con và Soammaphat, cựu CEO của TCC trong giai đoạn liên doanh với CapitaLand của Singapore, là giám đốc thuộc hội đồng quản trị AWC.

Theo Bill Barnett, giám đốc điều hành C9 Hotelworks, công ty tư vấn khách sạn có trụ sở tại Thái Lan: “Đó là bước chuyển đổi thú vị,” và nhấn mạnh rằng Wallapa được đánh giá cao vì tập hợp được đội ngũ chuyên nghiệp và tập trung làm việc với đối tác chọn lọc. “Bà ấy xây dựng những mối quan hệ bền chặt. Đó là chiến lược rõ ràng,” ông nói.

Không giống như một số chủ khách sạn lớn ở Thái Lan, xây dựng thương hiệu khách sạn của riêng họ ở trong nước và mở rộng ra nước ngoài – như khách sạn Onyx và Amari của tập đoàn Italthai và khách sạn Centara của Central Group – trọng tâm duy nhất của AWC là ở Thái Lan, nơi các bất động sản của họ thuộc sự quản lý của các chuỗi khách sạn nổi tiếng trong khu vực và trên toàn cầu. “Làm như vậy giống với các công ty đầu tư khách sạn quốc tế lớn hơn,” theo Nikhom từ tổ chức Horwath HTL. “AWC cố gắng tạo ra một hệ sinh thái nơi mọi người đều có lợi.”

Sau các giao dịch gần đây với Marriott và Hyatt Hotels, Wallapa đang lên kế hoạch phát triển mới với Banyan Tree Hotels & Resorts có trụ sở tại Singapore. Banyan Tree có các khu nghỉ dưỡng Thái Lan của riêng họ, đồng thời điều hành các khách sạn của AWC ở Krabi và Koh Samui. Ho Kwon Ping, người sáng lập kiêm chủ tịch điều hành của Banyan Tree, cũng là người quen của gia đình bà từ hàng chục năm nay, cho biết: “Asset World đã tiến hành nhiều bước chuyển đổi. Họ muốn được nổi tiếng trong cộng đồng đầu tư, chứ không phải trong giới du khách.”

Sau khi ổn định lại bộ phận khách sạn của AWC và đổi mới bộ phận bán lẻ của công ty, Wallapa hiện tập trung vào ba dự án tái phát triển đô thị có giá trị lớn: dự án phát triển khu phức hợp trị giá 16,5 tỉ baht (hơn 504,8 triệu đô la Mỹ) cho khu phố Tàu ở Bangkok; đầu tư 8,1 tỉ baht (hơn 247,8 triệu đô la Mỹ) để nâng cấp Pattaya và bổ sung nguồn vốn mở rộng trị giá 5,8 tỉ baht (hơn 177,4 triệu đô la Mỹ) vào trung tâm thương mại ngoài trời rộng lớn Asiatique The Riverfront ở Bangkok.

Khu phố Tàu đầy màu sắc của Bangkok, có từ thế kỷ 18, từ lâu đã trở thành điểm thu hút khách du lịch và được người dân địa phương yêu thích nhờ các món ăn đường phố. Tuy nhiên, vì thiếu bãi đậu xe, đường tàu điện ngầm và cơ sở hạ tầng du lịch, nơi này trở thành một trong những khu vực tắc nghẽn nhất của thành phố. Wallapa muốn thay đổi điều đó bằng cách phát triển khách sạn InterContinental cùng với khách sạn Trung Quốc dạng boutique “vô cùng sang trọng,” các cửa hàng mua sắm trong các tòa nhà di sản đã được trùng tu, trung tâm bán lẻ dưới lòng đất lớn nhất Bangkok, nơi đậu xe và các kho bãi cũng như khu hội chợ.

Tuy dự án – được đặt tên là Woeng Nakhon Kasem, theo tên một chợ truyền thống của Trung Quốc từng ở đó – vấp phải sự chỉ trích vì thương mại hóa quá mức, nhưng Wallapa cho biết: “Chúng tôi tin rằng mình có thể làm phong phú cộng đồng, nâng cao văn hóa và lịch sử của Bangkok. Dự án sẽ trở thành phần đặc trưng và trung tâm của khu phố Tàu.”

Biến đổi Pattaya – trước đây được xem là nơi giải trí của quân nhân Hoa Kỳ trong chiến tranh Việt Nam – có vẻ giống như một canh bạc khó đoán. Nhưng Wallappa không nghĩ như vậy, bà tin rằng sân bay quốc tế mới được đề xuất xây dựng vào năm 2023 và các tuyến đường sắt dự kiến kết nối Pattaya với hai sân bay của Bangkok, cộng với đường tàu một ray sát bên trung tâm AWC, có thể biến nơi này thành thiên đường nghỉ dưỡng toàn cầu như Phuket.

“Danh tiếng của Pattaya rất xấu,” theo Jeremy O’Sullivan, trưởng bộ phận nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Savills ở Thái Lan. “Nhưng họ là một trong những công ty hiếm hoi có thể làm được như thế.” Nikhom (công ty Horwath HTL) cũng đồng ý, nhưng lưu ý rằng mặc dù AWC có tiền và có thể thu hút các đối tác phù hợp để cải tạo Pattaya, thành công sẽ phụ thuộc phần lớn vào tốc độ phát triển của cơ sở hạ tầng công cộng. Song Thái Lan lại vốn nổi tiếng chậm trễ.

Dự án lớn thứ ba của AWC là mở rộng hơn nữa sự phát triển của khu thương mại Asiatique rộng 4,8 héc ta. Wallapa dự tính xây thêm một khách sạn của Marriott, các khu nhà cao cấp cùng với tòa nhà chọc trời cao nhất Bangkok. Tham gia dự án này có kiến trúc sư huyền thoại Adrian Smith – nổi tiếng với các công trình như tháp Jin Mao ở Thượng Hải và Burj Khalifa ở Dubai – người đã thiết kế tòa tháp mang tính biểu tượng cao 100 tầng bên bờ sông.

Mặc dù các chuyên gia bất động sản như O’Sullivan không biết liệu đại dịch có khiến Thái Lan rơi vào tình trạng bán tháo bất động sản từng xảy ra trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 hay không, nhưng Wallapa vẫn thận trọng. Việc AWC sở hữu nguồn lực tài chính dồi dào đã thu hút được nhiều đề nghị giao dịch tiềm năng, nhưng giá vẫn chưa giảm xuống mức mà bà cảm thấy hấp dẫn. “Chúng tôi đã được chào mời tới gần 200 dự án,” Wallapa cho biết và nói thêm phần lớn kỳ vọng của người bán là không có cơ sở thực tế.

“Thật khó để tìm được cơ hội thích hợp,” bà nói. “Thời điểm này vẫn còn bất ổn.”

Biên dịch: Quỳnh Anh

(Bài viết đăng trên Forbes Việt Nam số tháng 9 và 10.2021, tiêu đề “Đặt cược lớn”)