Bất động sản Việt Nam: Thách thức và cơ hội

Theo nghiên cứu mới nhất của Savills, thị trường không chỉ đang vượt qua giai đoạn bất định, mà còn đang tái định hình chiến lược đầu tư theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên các phân khúc có nền tảng nhu cầu bền vững; đồng thời đẩy mạnh xu hướng phát triển xanh, coi tính bền vững là lợi thế cạnh tranh dài hạn; và phát huy những nền tảng bền vững vốn giúp bất động sản Việt Nam duy trì sức bật đáng kể trong thời gian qua. Những chuyển đổi này không diễn ra đột ngột mà là kết quả của quá trình tích lũy niềm tin và nội lực thị trường trong nhiều năm.

Sức bật trở lại trên nhiều phân khúc

Các nhà đầu tư quốc tế vẫn coi Việt Nam là điểm đến của tăng trưởng, nơi hội tụ những yếu tố hiếm hoi: một tầng lớp tiêu dùng trẻ, năng động, chính sách đầu tư hạ tầng quy mô lớn, và giờ đây là một khung pháp lý mới đang dần hoàn thiện. Sự ra đời của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được xem như bước chuyển mình mang tính bản lề, mở ra một chu kỳ đầu tư mới cho thị trường.

Song song, Chính phủ cũng đẩy mạnh cải cách thủ tục, tinh giản quy trình phê duyệt dự án, giúp dòng vốn được giải phóng nhanh hơn và lợi nhuận của nhà đầu tư được hiện thực hóa sớm hơn – một yếu tố then chốt để duy trì niềm tin trong bối cảnh vốn quốc tế ngày càng thận trọng. Trong bức tranh ấy, những chuyển động cụ thể trên thị trường bắt đầu lộ rõ, phản ánh sức bật thực sự của nhu cầu và khả năng thích ứng của các chủ đầu tư.

Khi nguồn cung nhà ở hạn chế, lực cầu mạnh mẽ từ nhu cầu thực đã thu hút sự chú ý của hàng loạt chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh ít dự án mới được tung ra thị trường. Ở phân khúc văn phòng, tăng trưởng kinh tế ổn định và nhu cầu sử dụng không gian làm việc hạng A đang đưa TP.HCM trở thành một trong những thị trường năng động bậc nhất châu Á, được nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước ưu tiên lựa chọn để mở rộng hoạt động.

Lượng khách quốc tế trở lại ấn tượng trong năm qua đã thổi luồng sinh khí mới vào ngành du lịch, khơi dậy làn sóng đầu tư khách sạn và nghỉ dưỡng. Những điểm đến như Đà Nẵng, Nha Trang đang ghi nhận hiệu suất vận hành tương đương thời kỳ trước dịch, nhờ sức bật kép từ du khách quốc tế và nhu cầu nội địa tăng mạnh. Đây là tín hiệu cho thấy sức bền của nhu cầu du lịch Việt Nam, ngay cả trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

Dù thương mại toàn cầu gặp sóng gió bởi các hàng rào thuế quan, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn trụ vững, thậm chí trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn FDI mới. Các nhà phát triển khu công nghiệp đang mở rộng quy mô để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn về nhà xưởng và kho bãi hiện đại, trong bối cảnh chuỗi cung ứng tại Việt Nam dần nâng cấp và tinh vi hơn.

Nhờ đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu luôn ở mức cao, và nguồn cung mới nhanh chóng được hấp thụ. Đây là một minh chứng rõ nét cho sức khỏe của nền sản xuất trong nước và tầm quan trọng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực.

Khi động cơ tăng trưởng đến từ bên trong

Sức bật của thị trường Việt Nam không chỉ đến từ vốn ngoại, mà còn nằm ở những yếu tố nội sinh mạnh mẽ.

Thứ nhất, tiêu dùng nội địa và đô thị hóa tiếp tục là “cặp động cơ kép” thúc đẩy nhu cầu nhà ở và thương mại. Dù dòng vốn quốc tế có chững lại, người mua trong nước – nhất là những khách hàng tìm kiếm sản phẩm chất lượng, vị trí tốt – vẫn là lực giữ thăng bằng cho thị trường. Thứ hai, đầu tư hạ tầng và chính sách ưu đãi khu công nghiệp đang tạo nền tảng cạnh tranh dài hạn, đảm bảo nguồn cầu bền vững từ lĩnh vực sản xuất – xương sống của nền kinh tế Việt Nam.

Hành trình xanh – từ nhận thức đến hành động

Trong khi một số quốc gia lớn giảm tốc đầu tư cho môi trường, Việt Nam lại đang đi theo hướng ngược lại—chủ động hơn, tích cực hơn. Savills ghi nhận ngày càng nhiều doanh nghiệp ưu tiên thuê các tòa nhà đạt chứng nhận xanh như LEED, GreenMark hay Lotus, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Ở khu công nghiệp, mô hình năng lượng mặt trời áp mái đang dần trở thành tiêu chuẩn mới. Tuy nhiên, ngành trung tâm dữ liệu, với nhu cầu năng lượng khổng lồ, vẫn là “mỏ vàng” chưa được khai phá đúng mức, hứa hẹn mở ra một biên độ đầu tư mới trong tương lai gần theo xu hướng số hóa.

Pháp lý – chiếc chìa khóa mở cánh cửa tiềm năng

Muốn thị trường bất động sản Việt Nam vươn tới tầm phát triển toàn diện, độ minh bạch và tính rõ ràng trong pháp lý sẽ là yếu tố quyết định. Sự chậm trễ trong phê duyệt dự án đã khiến nguồn cung không theo kịp nhu cầu, đẩy giá nhà lên cao và tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân. Nếu quyền sở hữu được xác lập rõ ràng, niềm tin của nhà đầu tư, nhà phát triển và người mua sẽ tăng mạnh, đồng thời thị trường tài chính bất động sản sẽ mở rộng, giúp Chính phủ huy động nguồn vốn cho hạ tầng thông qua đấu giá đất và phí sử dụng.

Bên cạnh đó, việc ban hành tiêu chuẩn công trình xanh và chính sách khuyến khích năng lượng tái tạo sẽ tăng tốc dòng vốn vào các dự án bền vững, củng cố niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế.

Hiện nay, ít có thị trường nào trên thế giới mang lại tiềm năng tăng trưởng phong phú như Việt Nam. Từ khung pháp lý minh bạch hơn, chính quyền quyết liệt cắt giảm thủ tục, đến nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tất cả đang góp phần vẽ lại bản đồ đầu tư khu vực.

Và khi những công trình hạ tầng trọng điểm hoàn thành trong vài năm tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ bùng nổ phát triển mới – nơi đô thị, logistics, kho vận và bán lẻ vùng ven cùng cất cánh, nối dài hành trình bất động sản Việt Nam vươn tầm khu vực và thế giới.

Nội dung đã được đăng trên Tạp chí Forbes Việt Nam số tháng 11.2025